Une des situations les plus fréquentes lorsque vous êtes propriétaire d'un bien immobilier, c'est qu'un promoteur vous contacte. Il se peut que cette prise de contact tombe pile au moment où vous souhaitez vendre votre propriété, ou encore soit tout simplement le fruit de ses prospections. Mais une fois que vous vous décidez à vendre votre bien à un promoteur, vous devriez savoir les rouages de cette affaire.
Lorsque vous vendez à un promoteur, c'est à un professionnel que vous vous adressez. En effet, comparé à vous, qui n'êtes simplement dans le domaine de l'immobilier que depuis le jour où vous avez posté votre annonce, le promoteur, lui, en fait principalement son métier. Face à ses années d'expérience, vous devrez donc vous munir de quelques connaissances.
L'évaluation de votre patrimoine
Avant toute chose, il est question de déterminer la valeur de votre bien. C'est alors le moment où le promoteur viendra effectuer son étude de faisabilité.
Généralement accompagné d'un architecte, il évalue le potentiel constructible de votre propriété en déterminant le type de projet qui peut y être effectué. A l'issue de cette étude, le promoteur connaîtra le nombre de lots ainsi que la surface de plancher exact réalisable sur votre parcelle.
Il faudra donc que vous soyez attentifs à ces détails, car c'est à partir de cette évaluation qu'il tirera le véritable prix de votre bien. Le mieux c'est de vous informer à partir du Plan Local d'Urbanisme (PLU) pour savoir d'emblée la constructibilité de votre terrain.
L'analyse des offres
Dans le cas où plusieurs promoteurs vous contactent et vous proposent des offres alléchantes, un moment de comparaison devra être fait. Il arrivera toujours où les offres que vous disposez aient des écarts de prix, parfois même, une grande différence entre la plus chère et la moins attirante. Ce n'est pas pour autant que vous allez vous jeter sur le montant le plus élevé.
Bien que cela soit assez tenant, il faut néanmoins que vous vérifiiez la raison de cet écart auprès du promoteur qui a émis l'offre. Pour ce faire, un entretien direct avec lui serait la façon la plus idéale. De cette manière, vous pourrez lui demander les détails du projet qu'il prévoit de faire sur votre terrain.
Le passage obligatoire devant un notaire
Lorsque vous décidez de faire affaire avec un promoteur, il vous faut passer un avant-contrat qui vous engage à mettre votre bien en vente. Ce type de contrat, depuis 2009, doit être cosigné en la présence d'un notaire.
La mise en place de cette législation a été faite suite à de nombreuses contrariétés rencontrées par des particuliers. En effet, sans cet acte, le promoteur peut se rétracter comme bon lui semble et le bien, lui reste bloqué par une promesse de vente.
Un avant-contrat peur être contracté sous deux formes différentes : une promesse unilatérale qui engage le promoteur à débourser une compensation estimée au minimum à 5 % en cas de rétractation ou encore un compromis de vente qui impose les deux parties à vendre et acheter le bien en question, dans un délai imparti.
Le délai de vente en fonction du prix de votre bien
Généralement, conclure une vente avec un promoteur rapporte beaucoup plus que le vendre directement à un particulier. En effet, les prix peuvent très bien varier en fonction du potentiel constructible de votre terrain ainsi que la nature des travaux que le promoteur souhaite réaliser.
Cependant, ce n'est qu'une fois que le permis de construire obtenu que la vente peut vraiment avoir lieu. Mais encore, après l'obtention du permis, les voisins disposent de deux mois pour s'opposer à la construction. Ce qu'il faut savoir, c'est que plus le prix de votre bien est élevé, c'est-à-dire que le projet à réaliser est important, plus les délais administratifs seront longs.
Il faut aussi noter que durant ce délai, le promoteur n'aura pas encore la certitude de la réalisation du projet et ainsi, vous aussi, vous ne saurez pas encore si l'opération pourra se réaliser.
Les pièges à éviter
Comme les promoteurs encourent des risques lors d'un achat d'un bien immobilier, ils sont souvent très méticuleux. Certains mêmes vont jusqu'à ajouter des conditions plus approfondies. Par exemple, une précommercialisation du projet, l'obtention d'une « garantie financière d'achèvement », etc.
Ces clauses sont néanmoins justifiées par cette prise de risque. En effet, il se pourrait que la construction soit plus compliquée que prévu, que le terrain ne soit pas de très bonne qualité ou encore que les ventes ne se déroulent pas comme il le faut.
Bien que contracter avec un promoteur soit une offre assez intéressante dans le domaine économique, cette perspective nécessite une attention particulière ainsi que des connaissances qui ne sont pas à la portée du premier venu. Il est donc conseillé de contacter un professionnel afin d'éviter les éventuels pièges.