Les stratégies pour optimiser la rentabilité d’un investissement immobilier

Louer un meublé pour optimiser la rentabilité d’un investissement immobilier

Les locations meublées ne manquent pas d’attraits. En plus d’éviter les vacances locatives – les meublés sont généralement loués toute l’année – ces locations se louent plus cher (environ 20 % de plus) qu’une location vide.

Privilégier la location meublée permet également de choisir le régime LMNP et de bénéficier de réductions fiscales. Pour profiter de ce statut, les revenus issus de la location sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous êtes considéré comme loueur en meublé non professionnel quand les recettes locatives sont inférieures à 23 000 euros par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux.

Vous avez le choix entre :

• Le régime micro BIC si vos recettes ne dépassent pas 70 000 euros. Vous profitez alors d’un abattement de 50 % sur les recettes. Seule la moitié de ces dernières est soumise à l’impôt.
• Le régime réel du statut LMNP, au-delà de 70 000 euros de recettes ou sur demande auprès du Fisc en cas de recettes inférieures. Vous déduisez des recettes l’ensemble de vos charges telles que les intérêts d’emprunt, les taxes, les travaux, les frais de Syndic et de gestion, etc.

Faire financer son projet immobilier par la banque et négocier son taux

Pour bénéficier d’un taux intéressant, il convient de faire jouer la concurrence. Montrez à votre banque que d’autres possibilités vous sont offertes. Pour négocier le meilleur taux, vous pouvez faire appel à un courtier.

Lorsque les taux sont bas, il est plus judicieux d’emprunter plus et de placer son argent de côté afin d’avoir une réserve. En montrant à la banque que vous avez des économies, vous pourrez négocier plus facilement votre prêt. Notez par ailleurs que les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles en fonction de votre situation.

Enfin, le prêt in fine permet à l’emprunter de ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est remboursé d’un seul coup, lors de la dernière mensualité. La banque se révèle toutefois assez réticente à accorder ce genre de prêt. Il faut avoir un apport qui représente au moins entre 10 et 50 % de la somme empruntée selon les banques et le profil des investisseurs. Le prêt in fine s’avère intéressant du point de vue fiscal car les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers perçus.

Garder de l’argent de côté

En cas de problème et pour assurer les imprévus, mieux vaut garder une épargne. Si vous avez la possibilité d’investir dans l’immobilier sans apport, en revanche il n’est pas recommandé d’investir sans épargne.

Effectivement, avoir un apport important permet de diminuer la durée du prêt. Cela paraît plus sécurisant pour les établissements bancaires. D’autre part, vous pouvez obtenir un crédit couvrant intégralement l’emprunt. Il s’agit du crédit à 110 %. Il représente l’achat et environ 10 % pour les frais de notaire, les frais bancaires et les frais de garantie du prêt. Ainsi, vous n’avez presque rien à avancer. Vous conservez votre argent de côté pour vos autres investissement. Cela permet d’accélérer la croissance de votre patrimoine.

Effectuer des travaux pour rendre une location plus rentable

En réalisant des travaux ou en rénovant votre parc immobilier, votre retour sur investissement peut être payant. Ces travaux vous permettra de louer plus rapidement, mais aussi plus cher. En proposant un bien immobilier propre et soigné, vous aurez également moins de vacances locatives, ce qui représente une meilleure rentabilité à long terme.

Sachez que certains frais relatifs aux travaux sont déductibles. Il faut cependant les effectuer dans un logement vacant puis louer votre bien tout de suite après les travaux. Le déficit foncier vous permet de bénéficier d’une réduction fiscale.

La division de biens pour rentabiliser son investissement

Pour booster un rendement locatif, la division de votre logement peut être une option à ne pas négliger. Cette stratégie consiste à réaliser des travaux afin de diviser le bien en plusieurs logements.

Autrement dit, vous avez un seul logement mais vous le louez à plusieurs locataires. Ainsi, vous touchez plusieurs loyers, ce qui permet de rentabiliser rapidement votre bien. Acheter plus grand afin de diviser est une solution très intéressante car plus la surface d’un logement est importante et plus le prix au mètre carré baisse.

En contrepartie, cette stratégie nécessite un investissement en amont afin de réaliser les travaux nécessaires à la division du bien. Des contraintes juridiques ou techniques sont à prévoir, comme par exemple la duplication du compteur électrique. Vous devez obtenir l’accord de la copropriété, puis modifier son règlement par un notaire et un géomètre si le projet est accepté.

Ne pas faire appel à une agence locative pour optimiser la rentabilité du bien

Pour optimiser la rentabilité d’un investissement immobilier, mieux vaut gérer soi-même la gestion de son bien. Si cela est possible, passez-vous des services de l’agence.

Certes, gérer un bien immobilier représente un vrai travail qui nécessite du temps et de l’organisation, mais sachez qu’il est possible de trouver des compromis. Vous pouvez par exemple opter pour la gestion en ligne afin de gagner du temps et d’avoir l’esprit serein.

Louer plus cher grâce à la colocation

Pour louer un bien légèrement plus cher, pensez à la colocation. En divisant le prix du loyer entre plusieurs personnes, vous pouvez vous permettre une hausse. En plus d’être rentable, cette idée permet de supprimer le risque de carence locative, et ce, tout en disposant de plusieurs garanties financières.

Les biens en colocation sont particulièrement recherchés, notamment dans les grandes villes. Cela explique le peu de vacances locatives. En cas de départ, un nouveau colocataire est vite retrouvé par les autres, ce qui vous épargne des démarches.

Séparer le parking ou la cave du bail, c’est possible

Pour louer votre bien immobilier plus cher, vous avez le droit de séparer la cave ou le parking du bail. Faites vos calculs afin de voir la différence entre la location d’un ensemble ou de lots séparés.

Suivant la ville, vous gagnerez de l’argent et optimiserez ainsi votre investissement locatif. Cette stratégie reste intéressante dans les zones tendues en termes de logement. En contrepartie, notez que cela ajoute de la gestion. Avant de choisir cette option, étudiez bien le marché locatif et la demande.