Qu’est-ce que le LMNP ?

Il est soumis à conditions et donne lieu à certains avantages fiscaux en fonction du régime choisi (micro BIC ou réel BIC). Pour bénéficier de ce statut, le propriétaire devra s'inscrire au CFE (Centre de Formalité des Entreprises) et envoyer sa demande (sous la forme d'un formulaire) au Greffe du Tribunal du bien concerné.

Dans quel contexte utiliser le LMNP ?

Investir pour louer en LMNP est une manière de préparer sa retraite, étant donné que le bien gagne en valeur avec le temps. Retrouvez plus d'informations sur la revente en LMNP si vous envisagez un investissement de ce type.

Il permet aussi de devenir propriétaire d'un logement et de disposer d'un revenu complémentaire. Il faut également rajouter que ce type d'investissement s'amortit avec le temps. Sous certaines conditions, le LMNP est cumulable avec le dispositif Censi-Bouvard et la récupération de la TVA à 20 %. Un des derniers avantages du LMNP réside dans le fait que les charges de gestion du bien et des intérêts du crédit immobilier sont déduites.

Ce statut permet au propriétaire de rentabiliser l'achat des meubles et l'aménagement du bien en appliquant une augmentation pouvant aller jusqu'à 20 % sur le loyer. Ce type de bien est compatible avec la location saisonnière, la colocation, la location étudiante ou la mise en ligne sur des plateformes comme Airbnb. Ces formules permettent un rendement brut plus important que les locations nues.

Le statut de LMNP

Le statut de LMNP constitue une véritable niche fiscale en France et permet de profiter de plusieurs avantages en fonction du régime choisi. Pour ce statut, vous devez acquérir un bien dans l'objectif de le louer meublé par la suite.

Les types de logements concernés sont les appartements, les maisons, les résidences (tourisme, hôtellerie, senior), les chambres d'hôtes, les gîtes ruraux, et les maisons de retraite. Tout ressortissant français peut bénéficier de ce statut à condition de remplir les conditions suivantes :

• Être propriétaire du bien à mettre en location ;
• percevoir des revenus sur ce bien qui n'excédent pas 23 000 euros annuels ;
• ne pas être inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés) en tant que LMP (Loueur Meublé Professionnel).

À savoir que le LMP est l'autre statut applicable aux investisseurs mettant un bien meublé en location. Il vous concerne quand les revenus que vous percevez pour votre bien dépassent les 23 000 euros et qu'ils sont supérieurs aux autres revenus de votre foyer fiscal.

La fiscalité LMNP concerne deux catégories de biens différentes. La première est celle des biens loués meublés de manière individuelle, comme le studio étudiant. L'autre catégorie est celle des résidences services : pour senior, pour étudiants, des EHPAD, des résidences tourisme ou affaires. Depuis 2017, les loueurs meublés occasionnels sont eux aussi soumis au régime LMNP. Avant cela, ils dépendaient du régime des revenus fonciers.

Comment passer en statut LMNP ?

Effectuez votre inscription au CFE. Identifiez ensuite le Greffe du Tribunal de Commerce affilié au bien immobilier que vous prévoyez d'acheter. Vous devrez faire parvenir le formulaire Cerfa n° 11921*05 rempli (Déclaration de début d‘activité – Personne physique exerçant une activité non-salariée indépendante) au Greffe concerné. L'administration vous enverra ensuite un numéro de SIRET confirmant votre immatriculation. La déclaration de statut LMNP doit se faire au plus tard 15 jours après la mise en location du bien.

Seuls certains biens vous permettront de bénéficier du statut LMNP. Il doit être meublé et immédiatement habitable. Le bien doit faire une taille de 9 m2 minimum et être fourni avec mobilier et équipement. Des volets ou rideaux doivent être installés sur les fenêtres des chambres et la literie doit être complète. La cuisine doit disposer d'un four standard ou micro-ondes, de plaques de cuisson, d'un réfrigérateur avec compartiment à congélation, de vaisselle et d'équipement de cuisine. Il doit aussi obligatoirement être équipé de table et de chaises, d'une ou plusieurs étagères de rangement, de luminaires ainsi que de matériel d'entretien ménager.

Il peut s'agir d'une résidence neuve de services pour senior ou étudiant, EHPAD ou tourisme, d'immobilier ancien en location pour usage de résidence (principale, temporaire ou saisonnière) ou encore d'une location de chambre chez l'habitant. Pour ce dernier cas, le statut LMNP ne s'applique pas si les revenus générés ne dépassent pas 760 euros TTC par an. Notez que la récupération de TVA et le cumul avec le dispositif Censi-Bouvard ne sont possibles que pour les LMNP en résidence neuve de services.

Les avantages du statut LMNP

La fiscalité est le principal avantage du statut LMNP. Les revenus dégagés par une location meublée sont des « bénéfices industriels et commerciaux ». Ils sont soumis au régime d'imposition de cette catégorie, et non pas à celle des revenus fonciers. Le loueur en meublé doit donc utiliser un bail commercial pour la location de son bien.

Il existe deux régimes compatibles avec le statut LMNP, tous deux permettant de réduire considérablement le montant des impôts sur les revenus de la location meublée. Dans le régime micro BIC tout d'abord, seuls 50 % des revenus locatifs perçus sont imposables pour une location meublée standard. L'abattement passe à 71 % pour une chambre d'hôte ou un meublé tourisme.

Pour le régime réel BIC, les charges déductibles réelles sont totalisées et déduites du revenu imposable. Ce régime permet d'amortir le prix d'achat du logement. Les charges concernées sont la taxe foncière, les intérêts de crédit, les différents honoraires, les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration du bien, les frais de notaire, les primes d'assurance et les charges de copropriété. Les recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 70 000 euros par an pour le régime réel.

Notez par contre que si la location meublée est couplée au dispositif Censi-Bouvard, il ne sera pas possible d'amortir le bien en totalité, vu que vous bénéficiez déjà d'une réduction d'impôts. La seule partie que vous pourrez amortir est applicable sur la somme au-delà de 300 000 euros (qui correspond au montant maximum de la réduction d'impôt).