Pour déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier, l’expert se fie à un certain nombre de paramètres (géographique, économique…). Son expertise repose sur diverses méthodes. Il en existe plusieurs : certaines sont mises de côté car jugées dépassées pendant que d’autres restent plébiscitées. Si vous recherchez un moyen d’évaluer votre logement pour le revendre, découvrez les différentes techniques. Faire appel à un professionnel de l’immobilier pour l’estimation reste essentiel, toutefois il est possible de se faire une première idée grâce aux outils et logiciels en ligne.
Les méthodes d’évaluation d’un bien immobilier
En quoi consiste la méthode par comparaison ou méthode par le marché ?
Appelée aussi méthode par le marché, cette technique n’a plus vraiment le vent en poupe. Jugée démodée par de nombreux professionnels de l’immobilier, elle ne prend pas vraiment en compte l’évolution du marché.
Concrètement, la méthode par comparaison consiste à défalquer la valeur d’un logement sur la vente d’un bien similaire. La similitude repose sur l’état du logement et la situation géographique.
cette technique est souvent utilisée par défaut par les services fiscaux.
Qu’est-ce que la méthode par la capitalisation du revenu ?
Appelé plus simplement méthode par le revenu, cette technique consiste à capitaliser la valeur locative du marché immobilier en prenant en considération le taux de rendement constaté sur le marché de l’investissement.
Il s’agit d’une version simplifiée d’une approche nommée « cash-flow ». Elle est majoritairement réservée aux investisseurs. Pour mettre cette méthode en pratique, l’expert doit déterminer le taux de rendement annuel d’un bien immobilier. Il utilise ensuite ce taux de rendement et ses connaissances du marché immobilier pour déterminer la somme des revenus annuels actualisés sur une période déterminée.
Enfin, l’expert calcule la valeur terminale du bien sujet à l’estimation. Vous l’aurez compris, utiliser cette méthode induit d’avoir des connaissances pointues du marché immobilier.
La méthode par coût de remplacement
Cette technique a pour principe de restituer le prix de revient d’un logement en déduisant une possible dépréciation liée à la vétusté. De nos jours, cette méthode est peu courante. En revanche, elle trouve son usage pour des biens spécialisés afin de définir une valeur d’utilité ou d’exploitation.
Qu’est-ce que la méthode indiciaire pour évaluer un bien immobilier ?
Cette technique prend en compte une valeur antérieure. Elle applique un indice appelé coefficient de variation.
Rarement employée et déconseillée pour définir la valeur d’un bien immobilier, cette méthode est aujourd’hui considérée comme passée de mode. En outre, les professionnels la jugent inadaptée à l’évolution des marchés immobiliers.
L’évaluation d’un bien par la méthode par sol et construction
Surtout employée par les notaires, cette méthode consiste à apprécier la valeur du sol et de la construction d’un immeuble, d’un terrain ou d’une maison de manière séparée. En ce qui concerne les logements, l’évaluation tient compte de la vétusté en déduction de la valeur à neuf.
Bien utilisée, cette méthode se révèle particulièrement efficace. À l’époque où peu d’informations circulaient sur les transactions immobilières en France, elle se révélait pertinente.
Aujourd’hui, il est plus facile d’avoir recours à certains outils et bases de données pour identifier les références de transaction dans un lieu en particulier.
Sur quoi repose la méthode du bilan promoteur ?
Appelée aussi méthode du lotisseur ou méthode de récupération foncière, cette technique consiste à reconstituer les différents coûts d’une opération immobilière (coût de construction, frais financiers, marge, honoraires, etc.) afin d’évaluer la valeur d’un bien ou d’un terrain.
Ce sont surtout les lotisseurs ou les promoteurs qui utilisent cette méthode dite « au réel ». Elle s’appuie sur l’analyse de l’offre et de la demande prévisibles d’ici la livraison du bien. La technique ne prend pas en compte les transactions passées pour un bien similaire.
Le cas précis de l’analyse jurisprudentielle
Dans certains cas, une expertise immobilière peut demander à ne pas avoir usage de l’une ou l’autre technique citée.
Pour évaluer la valeur du bien, on tient compte uniquement des sujets d’ordre juridique ou judiciaire. Par exemple, l’analyse prend en considération les servitudes de passage ou les troubles anormaux du voisinage.
Quels sont les critères pour évaluer une maison à vendre ?
Si vous prévoyez de vendre un bien immobilier, vous devez impérativement effectuer une estimation immobilière. Cette démarche permet de fixer le prix du bien à vendre tout en tenant compte de la réalité du marché.
Mieux vaut faire appel à un expert immobilier pour ne pas sous-estimer ou surestimer son bien à vendre. Ce professionnel tiendra compte de différents critères comme la situation géographique et l’essor économique de la commune. L’état général du logement, l’année de construction, l’accessibilité, la superficie, la proximité des commerces… auront également une incidence sur le prix de vente.
L’expert immobilier se fie à divers outils et logiciels qui lui permettent d’estimer précisément et rigoureusement le montant.
pour avoir une première idée, rien ne vous empêche d’estimer votre maison à vendre sur Internet. En ligne, vous trouverez une estimation gratuite et fiable. Rendez-vous sur le site d’un professionnel de l’immobilier qui propose un outil d’estimation sur la toile. Il suffit de renseigner les informations utiles (type de logement, dimension, nombre de pièces…).
Les limites de l’expertise immobilière
La valeur proposée représente une moyenne de prix qui peut être espérée sur le marché de revente. Or, la présente estimation tient compte des éventuels frais d’intermédiation dont le propriétaire aurait à s’acquitter.
L’expert immobilier n’a rien d’un expert du bâtiment ou d’un diagnostiqueur immobilier. Cela ne relève pas de ses compétences d’apprécier et de chiffrer l’incidence des risques naturels et technologiques, sans parler d’une possible contamination des sols.
Même si l’expert procède à une analyse détaillée du bien immobilier, il ne peut pas établir un contrôle technique de l’immeuble. L’expert suppose aussi que les équipements sont en totale conformité avec les lois et règlements en vigueur.