Pourquoi louer un bien en viager peut être une bonne affaire ?

Quelques mots sur le viager et son regain d’intérêt

Le viager existe depuis 1804 dans le Code civil. Autrement dit, il s’agit de l’un des régimes les plus anciens du droit français. Il y encore quelques temps, ce marché n’était pas populaire et renvoyait une image plutôt cynique. Mais la situation a bien évolué…

En effet, le viager connaît un regain d’intérêt en raison de la crise sanitaire liée à la Covid-19. Les personnes âgées ainsi que les familles ont annulé des réservations en maison de retraite et privilégier l’adaptation du logement grâce au « bouquet » versé par l’acheteur. La rente viagère sert alors de revenu complémentaire pour financer les frais de santé.

Qu’est-ce que le viager dans l’immobilier ?

Le viager permet aux personnes âgées d’obtenir un complément de revenus. Elles vendent à un tiers leur bien immobilier en échange d’une somme initiale puis de rentes régulières. Ainsi, les personnes âgées bénéficient d’un budget qui leur permet le plus souvent de rester chez elles au lieu de vendre pour déménager.

On distingue trois types de viager :

Le viager libre : l’acquéreur dispose du bien dès que l’acte de vente est signé.
Le viager occupé représente le plus grand nombre des transactions. Elle permet au vendeur de rester dans son bien vendu jusqu’à son décès ou bien son transfert dans un établissement comme une maison de retraite.
Le viager loué rend possible la location du bien dès le contrat signé.

Les caractéristiques du viager loué

Le viager loué ressemble énormément au viager libre. La principale différence tient au fait que l’acheteur n’a pas la possibilité d’habiter le bien. Il doit obligatoirement reprendre à son compte le contrat de location lié au logement, et ce, dans son entièreté.

Le viager loué permet à l’acheteur de percevoir la totalité du montant du loyer. Le locataire actuel doit prendre à sa charge la taxe d’habitation, celle des ordures ménagères, les charges locatives. L’entretien du bien lui incombe également.

Comment louer un viager ?

Le viager libre est adapté à la location puisque dans le cas d’un viager occupé, le vendeur continue de rester dans les lieux. Par définition, le bien immobilier est vide dans le cas d’un viager libre. L’acheteur a alors la possibilité de s’y installer à la place du vendeur ou bien de le mettre en location.

Ce type de transaction reste rare et ne concerne que 5 % des ventes viagères. Pourtant, les avantages sont nombreux :

Le vendeur bénéficie de rentes viagères plus importantes.
L’acheteur, lui, profite de son bien dès la signature du contrat et la location lui permet d’en tirer des revenus. Il peut aussi déduire fiscalement les rentes perçues plutôt que de toucher des revenus imposables.

Sachez que le calcul de la rente peut tenir compte de l’état du bien immobilier. Les montants du bouquet et de la rente sont négociables dans le cadre d’un viager loué. L’acheteur a la possibilité de s’appuyer sur l’état du bien, sur le choix des locataires en place ainsi que sur la rentabilité de la location.

Quels biens sont mis à la location dans le cas d’un viager ?

Les ventes viagères pour la location restent relativement rares. Elles concernent la plupart du temps des logements anciens, déjà mis à louer par le premier propriétaire. Parce qu’il est âgé, il ne souhaite plus gérer la partie locative du logement et préfère la vente. Il s’agit d’un moyen de percevoir une rente proche du loyer autrefois perçu, et ce, tout en s’allégeant des démarches locatives et administratives.

Par ailleurs, l’acheteur d’un bien en viager libre peut aussi décider de le louer. C’est une manière de financer les rentes par des revenus locatifs, par exemple.

Bonne affaire : les avantages de louer un bien en viager

De nombreux propriétaires ne souhaitent plus se charger de la gestion locative de leurs biens en location. Par conséquent, le viager loué représente une option efficace car ce type de transaction offre de nombreux avantages pour les deux parties :

Le vendeur n’a plus à sa charge les démarches administratives et juridiques liées à la location de son bien.
Il touche aussi des rentes viagères plus importantes que le montant du loyer perçu auparavant. Cela est d’autant plus vrai que le montant d’une rente viagère est directement indexée sur les variations de l’indice du coût de la vie (INSEE).
L’imposition sur les rentes perçues est réduite à vie.
Le vendeur est protégé contre les défauts de paiement de la rente par l’acheteur. Il a la possibilité de faire annuler la vente et de se faire restituer son bien. Dans ce cas, il n’a pas à reverser le montant des rentes déjà perçues.
L’acheteur peut se constituer un patrimoine immobilier sans avoir à souscrire un emprunt bancaire.
Enfin, le loyer perçu permet le financement d’une partie de la rente.

Les frais de notaire d’un achat en viager

Les frais de notaire sont calculés comme pour tout achat immobilier classique, donc sur la valeur marchande du bien.

Dans le cas d’un achat en viager occupé, les frais de notaire varient car la valeur marchande prend en considération le prix lié au droit d’habitation.

À qui s’adresser pour une vente en viager ?

La vente ou l’achat d’un bien en viager reste une opération particulière et assez délicate. Mieux vaut donc recourir aux services d’un spécialiste en viager. Celui-ci aura des connaissances dans le domaine, et notamment sur le plan patrimonial, fiscal et juridique. Il est préférable d’être prudent et de ne pas se laisser séduire par les montant trop importants.