Investir dans l’immobilier commercial VS résidentiel

Les différences de valeurs entre l’immobilier commercial et l’immobilier résidentiel

La valeur foncière d’un bien résidentiel se détermine par la valeur moyenne des biens similaires dans un même secteur géographique. Les caractéristiques communes peuvent être relatives au nombre de chambre, à la vue, à l’étage, aux commodités, etc.

De son côté, l’immobilier commercial est évalué avec une approche plus particulière. On continue de comparer avec des biens similaires. La valeur foncière est calculée principalement sur les montants de revenus générés par l’exploitant commercial.

Lorsque la période est peu propice aux investissements, les biens résidentiels résistent mieux que les locaux commerciaux. Effectivement, quel que soit le contexte économique, les gens ont toujours besoin d’un toit.

Vide ou loué : les différentes entre les deux

En ce qui concerne la valorisation d’un projet d’investissement, on retrouve deux valeurs dans le résidentiel :

• La valeur intrinsèque dépend de l’immeuble, des pièces, du confort, du bien en lui-même et des prestations proposées.
• La valeur qui dépend de l’offre et de la demande.

Dans l’immobilier résidentiel, les biens vides ont plus de valeur que les biens loués. Dans l’immobilier professionnel, on constate l’inverse : la valeur d’un bien loué excède celle d’un bureau vide. La valeur intrinsèque est remplacée par la valeur d’usage du bien. On définit la valeur du bien par le loyer et la rentabilité attendue.

Des baux plus longs dans le commerce

En moyenne, les baux résidentiels durent douze mois ou trois ans lorsqu’il s’agit d’une location vide. Les baux commerciaux, eux, sont souvent appelés « 3-6-9 ». À chaque fin de période (3, 6 et 9 ans), le bailleur peut réviser le loyer. L’augmentation de loyer reste toutefois plafonnée et elle ne peut pas dépasser la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

Un bail plus long comporte des avantages. À condition de bien sélectionner son locataire et effectuer une analyse financière de l’entreprise du preneur, c’est l’assurance d’une meilleure trésorerie. En contrepartie, il est plus difficile de changer de locataire si celui-ci ne vous satisfait pas. Un bail court terme reste plus facile à rompre qu’un bail long.

L’immobilier résidentiel, moins compliqué à comprendre

Investir dans l’immobilier résidentiel est plus facile à comprendre. Il y a seulement une relation propriétaire/locataire. Autrement dit, il n’y a pas besoin d’avoir beaucoup d’expériences dans le secteur immobilier pour investir dans le résidentiel.

En revanche, les transactions commerciales se révèlent plus compliquées. Et les risques sont plus élevées en raison d’une certaine fragilité économique. Faire le choix d’investir dans l’immobilier commercial revient à détenir une petite entreprise.

En termes de financement, c’est aussi plus simple dans l’immobilier résidentiel. Dans l’immobilier commercial, la banque demande plus d’apport, les durées d’emprunt sont plus courtes. Il s’agit toutefois d’une généralité car le financement dépend beaucoup de l’emplacement.

En matière de rendement, quel est l’investissement le plus avantageux ?

Le rendement dans l’immobilier commercial est souvent plus avantageux que dans l’immobilier résidentiel car le risque s’avère plus élevé. Cela dépend de plusieurs critères. Mieux vaut commencer dans l’immobilier en réduisant au maximum les risques.

Il est conseillé de débuter avec un patrimoine immobilier résidentiel avant de diversifier son portefeuille. Obtenir de meilleurs rendements grâce aux locaux commerciaux demande une certaine pratique.

Les avantages fiscaux de l’investissement commercial

Un investisseur en immobilier commercial peut bénéficier d’avantages fiscaux. Cela permet d’économiser de l’argent sur les impôts. Les  investisseurs commerciaux peuvent profiter d’un bail double ou triple net. Dans ces cas de figure, le locataire loue une propriété commerciale entière.

Dans un bail double net, les locataires règlent le loyer et d’autres frais, généralement la taxe foncière et l’assurance. Dans un bail triple net, les locataires sont responsables de tous les coûts, sauf des réparations structurelles. Ainsi, les propriétaires n’ont pas à payer d’impôts fonciers sur leur propriété commerciale.

Plus de locataires potentiels dans le résidentiel

En investissant dans l’immobilier résidentiel, vous pouvez espérer un nombre important d’occupants potentiels. Plutôt que de s’acheter une maison, de plus en plus de personnes préfèrent rester sur le marché de la location. Cette situation s’avère avantageuse pour les investisseurs et les propriétaires car cela leur permet d’être plus sélectif quant aux personnes à qui ils décident de louer leur logement.

La prise en charge des travaux d’aménagement

Des différences s’observent entre immobilier d’habitation et immobilier professionnel en termes de travaux d’aménagement. Dans le résidentiel, les travaux reviennent au propriétaire sauf s’il s’agit de petits travaux de bricolage, de l’entretien courant et des réparations dites locatives. Cela signifie que les équipements mis à disposition du locataire doivent être entretenus et réparés par l’occupant du logement.

Dans le cas du commercial, les travaux sont souvent à la charge du locataire. D’après le Code civil, l’occupant doit s’occuper des réparations (travaux courants, entretiens des portes, vitres, appareils de chauffage, peinture, sol, serrures…).

Notez toutefois que le contrat de bail peut prévoir des conditions particulières relatives à la réfection des locaux loués afin d’éviter les conflits. Dans l’immobilier professionnel, il est courant que les travaux effectués par le locataire soient compensées par une diminution du loyer ou une franchise totale pendant une durée précise en guise de dédommagement.

Une trésorerie différente suivant l’investissement

Les investisseurs n’ont pas le même niveau de trésorerie en fonction du projet. Cela s’explique par les taux de vacances et les montants qui sont très différents. Pour une maison ou appartement, il faut prévoir en moyenne entre un et trois mois de vacances suivant les zones.

Dans l’immobilier professionnel, il faut compter entre six et dix-huit mois pour retrouver un locataire fiable. Pour honorer les dépenses et charges, il convient d’avoir un niveau de trésorerie relativement élevé. Les loyers sont plus onéreux dans le commercial. En cas de vacance, les pertes sont plus importantes.