Investir en nue-propriété est possible en société civile de placement immobilier. Toutefois, il convient de respecter certains principes. Découvrez le fonctionnement de ce placement en SCPI, ainsi que ses avantages et inconvénients. Tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer.
Peut-on investir en SCPI en nue-propriété ?
En quoi consiste la nue-propriété ?
Le démembrement de propriété est un mécanisme qui reste assez confidentiel auprès du grand public. Il découle du droit de propriété et s’utilise souvent dans le cadre des donations et des successions intra-familiales. Il nécessite d’avoir recours à un notaire. D’un point de vue patrimonial et fiscal, l’impact du démembrement s’avère important et temporaire. Ce type d’opération se réalise sur une durée viagère ou fixée à l’avance par les parties.
Le démembrement de propriété est une pratique courante dans la cadre d’un investissement en SCPI. Pour l’investisseur, l’objectif peut être différent de celui des démembrements viagers organisés par les notaires dans le cadre familial. Effectivement, le nu-propriétaire et l’usufruitier d’une SCPI ne se connaissent généralement pas et le démembrement s’organise pour une durée déterminée, allant le plus souvent de 5 à 15 ans, par la société de gestion de la SCPI, et non par le notaire sur une durée viagère.
Les avantages d’investir en SCPI en nue-propriété
Une SCPI en nue-propriété possède plusieurs atouts :
- Vous bénéficiez d’une décote immédiate comprise entre 19 et 43 % sur le prix de souscription en investissant en nue-propriété.
- Vous obtenez à terme un plus grand nombre de parts et vous profitez de plus de revenus pour votre retraite.
- Parce qu’il ne perçoit pas de revenus, le nu-propriétaire ne paie pas d’impôt sur le revenu. Par ailleurs, la valeur de la nue-propriété sort de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.
- Enfin, investir en SCPI en nue-propriété permet de profiter de la mutualisation des risques, de la gestion assuré par un professionnel et de la diversification des investissements.
Les inconvénients de l’investissement en SCPI en nue-propriété
Investir en SCPI en nue-propriété ne comporte pas que des avantages. Il faut aussi prendre en compte quelques inconvénients :
- Il s’agit d’un placement à long terme. Les performances dépendent de l’évolution du marché immobilier.
- Le risque de perte en capital n’est pas à négliger. Quant aux revenus, ils ne sont pas garantis.
- Enfin, la liquidité du placement n’est pas assurée au cours de la période de démembrement.
Comment fonctionne la SCPI en nue-propriété ?
L’investissement SCPI en nue-propriété se déroule sur une durée fixe comprise entre 3 et 20 ans. L’épargnant nu-propriétaire ne perçoit pas de revenu pendant la période du démembrement. Ce renoncement lui permet de bénéficier d’une décote à l’achat de 20 % à 35 % sur le prix d’une part. Plus la durée du démembrement s’avère longue, plus la décote se révèle importante.
La décote diffère en fonction de la durée choisie, mais d’une SCPI de rendement à l’autre. Ces décotes prennent le nom de clés de répartition. À la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts qu’il peut décider de vendre ou de conserver pour percevoir l’éventuelle plus-value.
L’intérêt de la SCPI en nue-propriété
Dans la majorité des cas, la société civile de placement immobilier en démembrement est destinée à des contribuables relativement fiscalisés, étant dans une tranche marginale d’imposition égale ou supérieure à 30 %.
Dans la configuration classique de pleine propriété, la SCPI permet d’encaisser des revenus importants. Mais ces derniers considérés comme fonciers sont taxés à hauteur de la tranche marginale d’imposition jusqu’à 45 % et des prélèvements sociaux (17,2 %).
Notez que la nue-propriété peut être intéressante pour un contribuable qui se situe à quelques années de la retraite. À condition qu’il calcule bien, le remembrement peut avoir lieu précisément à la date de son départ en retraite. À ce moment précis, ses revenus et donc sa tranche d’imposition marginale diminue.
Comment acheter des parts de SCPI en nue-propriété ?
Quand on souscrit en nue-propriété, on bénéficie d’une décote sur le prix de la part qui varie en fonction de la durée de démembrement. La durée pour obtenir une décote idéale se situe entre 7 et 10 ans.
Le nu-propriétaire peut bénéficier d’une décote moyenne du prix d’achat de -30 % ou plus. Les frais de souscription et le délai de jouissance s’appliquent pour le nu-propriétaire mais aussi pour l’usufruitier dans le cas d’un démembrement.
Quand on achète des parts de société civile de placement immobilier en nue-propriété, il faut qu’aucun investisseur veuille investir en usufruit de manière concomitante.
Un impôt qui permet d’échapper à l’impôt sur fortune immobilière
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’adresse aux personnes qui possèdent un patrimoine immobilier net imposable de plus de 1,3 millions d’euros, et ce, à compter du 1er janvier de chaque année. Comme nous l’avons vu précédemment, l’investissement en nue-propriété s’avère idéal pour un investisseur fortement fiscalisé.
Effectivement, l’investisseur n’alourdit pas la valeur fiscale de son patrimoine immobilier lorsqu’il investit en nue-propriété. Et cela, pendant tout le temps du démembrement. Il peut donc continuer d’investir dans l’immobilier sans risque d’alourdir son impôt sur la fortune immobilière.