Investissement en SCPI : quels sont les frais ?

À quoi servent les frais en SCPI ?

La question des frais en SCPI reste un point important sur lequel les investisseurs doivent se pencher. Certains d’entre eux considèrent les frais élevés pendant que d’autres les trouvent totalement justifiés.

Effectivement, certains frais sont à prévoir lors d’un investissement en société civile de placement immobilier. Ils sont de trois natures différentes et clairement définis par le règlement général de l’Autorité des marché financiers (article 422-11).

Ainsi, il existe :

Une commission de souscription
Une commission de cession
Une commission de gestion

Ces frais s’avèrent similaires à ceux pratiqués dans le cadre d’un investissement locatif ordinaire (frais de notaire et frais d’agence et gestion locative).

Frais associés à l’investissement en SCPI : quels sont les frais de souscription ?

La commission de souscription est incluse dans le prix de souscription. Elle est prélevée sur la prime d’émission. Notez que le prix de souscription de la SCPI est égal à la valeur nominale majorée d’une prime d’émission.

Les sociétés de gestion utilisent les frais de souscription pour augmenter leur capital. Ils servent à rémunérer les sociétés de gestion.

Les frais de souscription varient entre 8 et 12 %. En réalité, ils sont impactés pour l’investisseur à la revente. Cela signifie qu’ils sont prélevés quand le porteur de parts décide de quitter la société civile de placement immobilier et de céder ses parts. Il a la possibilité de revendre ses parts à leur valeur de retrait (leur valeur de souscription minorée des frais de souscription).

Bien que ces frais de souscription soient également appelés frais d’entrée, ils ne fonctionnent pas comme les frais d’entrée standards (comme pour un contrat d’assurance vie, par exemple). Contrairement à un investissement classique, ces frais ne sont pas prélevés le jour de l’investissement mais à la revente des parts. Autrement dit, ce sera l’intégralité de votre épargne investie qui générera des revenus.

Pour l’investisseur, il est plus intéressant d’investir sur du long terme – au moins huit ans – étant donné que les frais de souscription sont prélevés à la sortie. Le long terme permet de rentabiliser son placement dans l’immobilier et de ne pas perdre au change lors de la revente.

Bon à savoir :

les frais de souscription se révèlent habituels dans le cadre d’un investissement en SCPI. Cependant, quelques maisons de gestion proposent désormais des sociétés civiles de placement immobilier sans frais. Naturellement, elles compensent en se rémunérant grâce à d’autres types de frais.

Existe-t-il des frais de notaire pour un investissement en SCPI ?

Au sein d’une société civile de placement immobilier, les associés n’ont pas de frais de notaire à régler directement. C’est la SCPI qui s’acquitte de ces frais au moment d’acquérir des immeubles. Les associés y contribuent via les frais de souscription.

En quoi consistent les frais de gestion associés à l’investissement en SCPI ?

La commission de gestion a pour rôle de rémunérer les sociétés de gestion pour leurs diverses missions. Parmi elles, la gestion du parc immobilier, la gestion locative, la gestion de la trésorerie, la gestion de l’information.

La commission de gestion est assise sur les revenus locatifs bruts. L’assiette de calcul peut être étendue aux revenus des produits financiers de la pierre papier. À l’inverse des frais de souscription, les frais de gestion ne sont pas directement facturés aux investisseurs. La société de gestion les prélève sur les loyers perçus.

En conclusion, l’investisseur perçoit des revenus nets de tout frais de gestion en SCPI. Cette commission oscille entre 9 et 12 %. Contrairement à un bien immobilier détenu en direct, le revenu perçu par l’associé de la société civile de placement immobilier est déjà net de ces frais.

À quoi servent les frais de cession en SCPI ?

La commission de cession est perçue majoritairement lors d’une revente de SCPI à capital fixe. Elle correspond à la commission perçue par la société civile de gestion immobilière pour la mise en confrontation des offres d’achat et de vente de deux associés de la SCPI lors d’un achat/vente de gré à gré. Cette commission est en général réglée par l’acheteur.

Quels sont les frais annexes à prévoir en pierre papier ?

Au-delà de ces trois grands frais à prévoir, les investisseurs ont obligation de s’acquitter d’autres commissions. Elles interviennent dans le cadre d’un investissement en pierre papier.

La commission d’arbitrage est perçue par la société civile de placement immobilier uniquement en cas de plus-value. Quant à la commission de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux, elle est prélevée seulement lorsque des travaux sont réalisés.

Le rendement des SCPI en tenant compte des frais associés

Les rendements affichés en SCPI s’expriment toujours « nets de frais de gestion ». Peu importe qu’ils soient de 8 %, 10 % ou 15 %, il faut vérifier leur réalité et leur utilité afin de s’assurer du sérieux de la société de gestion.

Parce que les SCPI sont réglementées et donc encadrées par l’Autorité des marchés financiers, la société de gestion doit faire preuve de transparence envers les détenteurs de parts, mais aussi de prudence et de cohérence en termes de frais. Ces derniers doivent servir seulement à l’administration et à la gestion des biens. Le cas contraire, la société de gestion peut faire l’objet d’une remise en cause et être remplacée.

Comment se rémunère une société civile de placement immobilier ?

Quand la pierre papier procède aux encaissements des loyers issus du patrimoine immobilier, elle prélève des frais de gestion pour se rémunérer. La rémunération de la société civile de placement immobilier n’a pas d’impact sur les revenus versés aux associés. Ces revenus sont exprimés en taux de distribution.