Comment fixer le loyer pour votre propriété ?

Fixer le loyer en fonction du marché immobilier

Le propriétaire est libre de déterminer le montant du loyer de sa propriété. Toutefois, mieux vaut suivre le marché local pour ne pas surévaluer ou sous-coter son logement. Si vous demandez un loyer trop élevé, vous risquez de ne pas trouver de locataires ou d’être confronté à des impayés.

Pour déterminer le loyer, il convient de prendre en compte le prix moyen au mètre carré dans la zone géographique concernée. Vous devez aussi fixer le montant suivant les spécificités du logement comme la superficie, l’état général, la présence d’annexes…

D’autre part, un logement meublé se loue plus cher qu’un bien vide. Le niveau de performance énergétique joue aussi un rôle important dans la fixation du prix. Celui-ci doit apparaître clairement dans l’annonce immobilière.

Comment évaluer votre bien à louer ?

L’évaluation de votre propriété doit tenir compte de ses caractéristiques, de ses commodités et équipements. Autrement dit, le prix du loyer doit refléter la valeur réelle offerte par le logement au locataire. Cette valeur prend en considération différents facteurs comme la superficie, l’état général, l’emplacement, etc.

Toutes les spécificités uniques représentent des valeurs ajoutées qui font augmenter le montant du loyer. Par exemple, une vue panoramique ou une grande terrasse justifie un loyer plus élevé. A contrario, des problèmes ou lacunes nécessitent une baisse du montant.

Les propriétaires doivent aussi prendre en compte les commodités et les équipements. Est-ce que le bien comporte une climatisation, un ascenseur, un lave-vaisselle… ? La présence de ce genre d’équipements fait augmenter le montant du loyer.

Des loyers plafonnés dans certaines grandes villes

En théorie, le propriétaire peut fixer lui-même le montant du loyer. Néanmoins, certaines grandes villes comme Paris et Lille plafonnent les montant suivant des dispositions spécifiques. Les loyers sont encadrés dans la capitale depuis le 1^er juillet 2019. Ainsi, les propriétaires ne peuvent pas fixer des loyers supérieurs de plus de 20 % à ce que la loi nomme les « loyers de référence », fixés par arrêté préfectoral.

Ces loyers de référence tiennent compte de la nature du logement (meublé ou non), du nombre de pièces et de la date de construction. Depuis le 1^er mars 2020, le plafonnement des loyers à Lille suit le même principe.

Notez que ces dispositions ne concernent pas les logements sociaux ni les locations de tourisme. Sont également écartés les logements qui relèvent de la loi de 1948 ou conventionnés par l’Agence nationale de l’habitat.

Par ailleurs, le propriétaire a le droit de fixer un loyer supérieur à celui de référence si jamais le bien présente des caractères de confort particuliers tels qu’un jardin ou une vue exceptionnelle.

En dehors de ces exceptions, les locataires peuvent demander une diminution de loyer en cas de non-respect de la règle. En tant que propriétaire, vous pouvez être condamné à payer une amende et à fixer un nouveau montant, correspondant cette fois-ci aux règles en vigueur.

La méthode de calcul pour fixer le loyer

Pour ceux qui préfèrent s’appuyer sur une méthode de calcul, il en existe plusieurs. Le plus simple consiste à multiplier la superficie de votre propriété en mètres carrés par un taux de location standard dans votre région. L’autre possibilité est de prendre en compte la valeur du bien et les revenus attendus pour déterminer le montant.

Quand vous fixez un loyer, n’oubliez pas de prendre en considération les coûts supplémentaires liés à la location de la propriété. Parmi eux, les taxes, l’entretien et les réparations, les assurances, les frais de gestion immobilière, etc. Le loyer demandé doit être suffisant afin de couvrir l’ensemble de ces coûts et vous fournir un revenu raisonnable.

Peut-on ajuster le loyer au fil du temps ?

Le loyer d’une propriété peut augmenter avec le temps. Il est donc normal d’ajuster le montant. Toutefois, il convient de rester prudent lors de ces remises à niveau. Les augmentations exorbitantes ou injustifiées peuvent engendrer des litiges, et même des poursuites légales dans certaines situations.

Réévaluez vos loyers tous les ans afin de vous assurer qu’ils reflètent bien le marché. Et n’oubliez pas que toute augmentation doit rester raisonnable et en conformité avec le cadre légal.

Par ailleurs, les attentes des locataires changent parfois au fil du temps. Il est donc possible que vous ayez à ajuster le loyer de votre propriété afin de rester attractif sur le marché de la location. Par exemple, on peut ajouter certaines commodités ou réaliser des améliorations pour augmenter le loyer.

Fixer le loyer, oui, mais aussi les charges locatives

Du côté des charges locatives, il faut également proposer le prix le plus juste. Tout propriétaire peut réclamer au locataire la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ainsi que les dépenses d’entretien courant de l’habitation et celles relatives aux produits consommables (électricité, eau, produits d’entretien, etc.).

Il est important de déterminer le montant de ces charges sur un an. Calculez ensuite les provisions pour charges que le locataire doit régler une fois par mois. Si ces charges locatives varient suivant le logement, elles restent globalement les mêmes d’une année à l’autre.

Une fois par an, vous devez réaliser une régularisation des charges locatives à travers un décompte précis de l’ensemble des charges de l’année écoulée. Cela permet de garantir la justesse du calcul. En cas de paiement inférieur aux dépenses réelles, le locataire doit ajouter un complément. Et dans le cas inverse, le propriétaire doit verser le trop-perçu au locataire. Celui-ci est en droit de consulter les pièces justificatives des dépenses effectuées au cours de l’année. Il faut donc conserver précieusement les différents documents qui témoignent du montant des différentes charges.