Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Définition d’une SCPI

On désigne par société civile de placement immobilier (SCPI), un organisme de placement collectif qui prend la forme d’une société non cotée en bourse. Elle collecte de l’argent auprès de nombreux investisseurs afin d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier destiné à être loué.

Il existe deux sortes de SCPI :

• La SCPI d’entreprise qui acquiert et gère des immeubles à usage commercial.
• La SCPI d’habitation qui acquiert et gère des immeubles à usage d’habitation.

Le principal avantage de la SCPI d’habitation est de faire réaliser des économies d’impôts.

Appelée aussi pierre-papier, la SCPI représente une manière simple d’investir, notamment dans des bureaux ou des commerces difficilement accessibles en direct pour un particulier. En outre, la SCPI existe depuis une cinquantaine d’années.

Les missions de la SCPI

La société civile de placement immobilier a plusieurs missions :

• L’acquisition des biens immobiliers,
• La recherche des locataires,
• L’établissement de l’état des lieux,
• L’acquittement des charges,
• La réalisation des travaux,
• La récupération des loyers.

En contrepartie de toutes ces missions, il est nécessaire de s’acquitter de frais de gestion à l’occasion de la souscription de parts, mais aussi une fois par an.

Comment investir dans une SCPI ?

Si vous voulez investir au sein d’une SCPI, vous devez acquérir une ou plusieurs parts du capital de la société. Il faut compter entre 150 € et 1000 € pour une part du capital d’une SCPI.

Pour acheter des parts, il faut se rapprocher d’une société civile de placement immobilier ou contacter un intermédiaire (ex. : une banque).

Sachez qu’il vaut mieux être prudent lorsque vous investissez dans une SCPI. De nombreuses plateformes en ligne proposent ce type de placement. Si vous avez un doute, contactez l’Autorité des marchés financiers par le biais de sa plateforme Épargne info service.

Quel rendement pour une société civile de placement immobilier ?

Dans le cadre d’un investissement locatif classique, le rendement adopte la forme d’un loyer perçu chaque mois. Lorsqu’il s’agit d’une société civile de placement immobilier, l’investisseur perçoit des dividendes, généralement versés une fois tous les trois mois. Le montant des dividendes varie en fonction des loyers perçus par la société et le nombre de parts détenu.

Les avantages et les inconvénients de la SCPI

Les avantages

La SCPI a comme principal atout de vous permettre de diversifier vos placements. En faisant l’acquisition de parts dans une société civile de placement immobilier, vous investissez dans plusieurs projets immobiliers.

Puisque vous avez affaire à un placement collectif, les risques sont partagés entre tous les investisseurs.

La SCPI constitue un patrimoine diversifié tant du point de vue géographique que de la typologie des actifs (immeubles), des locataires et des secteurs d’activité (grande distribution, bureaux, logistique, hôtellerie, énergie, etc.).

Investir en pierre papier permet à l’épargnant de diversifier son investissement et d’accéder plus facilement au marché immobilier tertiaire professionnel.

Les inconvénients

Bien que la SCPI ne manque pas d’attraits, elle comporte des risques. Il est indispensable de les étudier attentivement avant de se lancer.

Effectivement, le rendement et le capital de la SCPI ne sont pas garantis. Ils dépendent du marché de l’immobilier.

Vous ne pouvez pas avoir une vision nette du montant des dividendes que vous allez percevoir à court, moyen ou long terme. Cela vaut également pour la valeur des parts si vous voulez les revendre.

Enfin, notez qu’investir dans une SCPI coûte de l’argent. Les frais d’entrée représentent l’équivalent de 5 à 12 % de la valeur de votre part. Vous devez également vous acquitter de frais de gestion qui s’élèvent entre 8 et 10 % des dividendes.

Quelle fiscalité pour une société civile de placement immobilier ?

Les dividendes qui proviennent d’une SCPI sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils doivent faire l’objet d’une déclaration comme revenus fonciers.

Un investissement locatif par l’intermédiaire d’une société civile de placement immobilier peut générer un déficit foncier. Cela contribue à la réduction de votre impôt sur le revenu.

Les trois types de SCPI qui existent

La SCPI fiscale ou de défiscalisation

Ce produit financier particulier permet une fiscalité intéressante. Effectivement, ce type de placement immobilier confère à un investisseur les avantages fiscaux liés à une loi en particulier. La principale spécificité de ce type de SCPI est de faire réduire l’impôt suivant le montant de l’investissement réalisé.

Les revenus perçus sont généralement moindres en comparaison des autres produits d’épargne du même type dit de rendement. Par ailleurs, les fonds peuvent être immobilisés plus longtemps. La revente des titres peut se révéler difficile.

Parmi les SCPI fiscales en France, citons la SCPI Pinel, la SCPI Denormandie, la SCPI Malraux et la SCPI de Déficit Foncier. Pour y accéder, l’épargnant doit avoir une tranche d’imposition élevée, un capital disponible à l’investissement et la défiscalisation comme but principal.

La SCPI de rendement

Il s’agit d’un produit financier proposé par une société de gestion immobilière. Il permet aux investisseurs d’acquérir des parts du patrimoine immobilier. Le revenu locatif potentiel est issu des loyers issus des immeubles détenus par la société de gestion. L’investissement peur choisir le démembrement de propriété ou la pleine propriété.

La SCPI de rendement se compose d’immobilier professionnel (bureaux, entrepôts avec la norme BBC, locaux commerciaux ou d’activités). Le bail commercial peut être plus long que celui d’un bail résidentiel.

La SCPI de plus-value

Appelée aussi SCPI de valorisation ou de capitalisation, la SCPI de plus-value investit dans des biens immobiliers offrant un fort potentiel de revalorisation. Contrairement aux autres types de SCPI, elles ne redistribuent pas les loyers. Les détenteurs de parts ne reçoivent pas de dividende et ne sont donc imposés sur les revenus fonciers.

Les SCPI de plus-value investissent dans des parts de biens immobiliers décotés, puis les revendent au bout de quelques années, en bénéficiant d’une plus-value à la revente.