Faut-il créer une SCI pour une activité de marchand de biens ?

Définition de la SCI et de l’activité de marchand de biens

Être marchand de biens signifie acheter et revendre des biens immobiliers dans le but de créer une plus-value à court terme. Cela correspond donc à une activité commerciale.

Pour être marchand de biens, aucun diplôme n’est nécessaire toutefois d’excellentes connaissances dans le secteur immobilier sont requises. L’activité d’un marchand de biens est encadrée. Il est indispensable de prouver qu’il y a bien une intention spéculative et que cette activité est bien habituelle et qu’elle n’est pas destinée à un usage personnel.

La SCI permet à des associés de s’unir pour détenir et gérer des biens immobiliers. Cela signifie qu’il est impossible de créer une SCI avec un associé unique. Elle peut être destinée à la réalisation d’investissements immobiliers comme la gestion ou la location d’un bien.

En revanche, elle ne permet pas d’exercer une activité commerciale. De ce fait, l’activité de marchand de bien est incompatible avec une SCI. La seule exception est la location non meublée puisque la location meublée est une activité commerciale.

Le statut d’auto-entrepreneur

Le statut d’auto-entrepreneur convient à une activité de marchand de biens. Cependant, il est déconseillé pour au moins deux raisons.

D’une part, ce statut ne protège pas de la responsabilité personnelle. Il ne garantit aucune protection des patrimoines personnels ce qui est assez risqué puisque cette activité demande d’engager des fonds importants.

D’autre part, le chiffre d’affaires d’un auto-entrepreneur ne doit pas dépasser une certaine somme, à savoir 176.200 € pour une activité commerciale. Dans le domaine de l’immobilier, il n’est pas rare d’atteindre cette somme. Dans ce cas, le statut d’auto-entrepreneur n’est plus valable. Il faudrait donc limiter les investissements, ce qui n’est pas avantageux.

Le statut de société commerciale

Le statut le plus adapté pour une activité de marchand de biens est donc la société commerciale. Il est possible de se faire conseiller par des organismes de formation spécialisé comme Greenbull Campus. Cet organisme de formation spécialisé en immobilier et en entrepreneuriat propose un programme de formation complet pour vous permettre de devenir marchand de biens et de maitriser toutes les clés du métier.

Avec le statut de société commerciale, le patrimoine personnel du futur marchand de biens est totalement sécurisé puisque sa responsabilité financière est limitée à ses apports. Si plusieurs personnes investissent dans ce projet, il est alors possible de choisir entre le statut de SAS et de SARL.

Le statut de SAS délimite un cadre juridique plus souple et plus adapté pour une activité de marchand de biens. Les dirigeants bénéficient du régime général de la sécurité sociale avec le statut assimilé-salarié. Il est également plus facile de faire entrer un nouveau salarié avec une SAS.

Le statut de SARL est plus contraignant mais assure une plus grande protection à son créateur.

Avec un associé unique, le futur marchand de biens devra opter pour une EURL ou une SASU marchand de biens. Comparativement à une SARL et une SAS, ces deux statuts possèdent un fonctionnement très simple.

La fiscalité d’une SCI et les possibilités de requalification

Une SCI est soumise au régime de l’impôt sur le revenu. Chaque associé est soumis au taux progressif de l’impôt sur le revenu, déterminé selon son apport dans le capital de la société. Il convient donc de déclarer les résultats de celle-ci comme des revenus fonciers. Autre possibilité : demander une imposition à l’impôt sur les sociétés.

Concernant les plus-values effectuées suite à la vente d’un bien immobilier, il s’agit de plus-values immobilières et sont, par conséquent, soumises à l’impôt. Les associés payent en fonction de leur part dans le capital social. Dans ce cas, la SCI peut profiter de diverses exonérations ainsi que d’un abattement pour une durée de détention. Aucune TVA n’est due pour une SCI, exceptée lorsqu’il s’agit d’une location meublée.

Lorsque la SCI remplit les critères pour être considérée comme marchand de biens, elle peut être requalifiée. Cela aura diverses conséquences, notamment fiscales. La SCI sera soumise à l’impôt sur les sociétés, elle devra payer des pénalités et des intérêts de retard pour redressement, les ventes réalisées sont soumises à la TVA immobilière et enfin, les biens immobiliers sont considérés ne sont plus considérés comme des actifs immobiliers mais comme du stock.

Il est donc impossible de créer une SCI pour une activité de marchand de biens. Il faut choisir un autre statut entre la SARL, la SAS, la SASU ou l’EURL. Ils ont leurs avantages et leurs inconvénients.