Le placement dans la Pierre Papier séduit de nombreux épargnants, grâce à son principe qui allie l’investissement immobilier et l’épargne bancaire classique. De plus, il est accessible sans apports conséquents et vous prémunit des soucis de gestion de vos actifs immobiliers. Si placer un investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) semble a priori pertinent, cela doit s’accompagner d’une stratégie de placement adaptée à votre situation. Pour un placement réussi, voici les points à analyser avant de vous lancer.
3 conseils pour un investissement en SCPI réussi
Renseignez-vous sur les différents types d'investissements en SCPI
Les SCPI se divisent en 3 grandes catégories.
La SCPI de rendement
Elle vise la perception de loyers de façon régulière. C'est l'option à privilégier si vous souhaitez bénéficier d'un complément de revenu mensuel. Dans ce contexte, vous avez le choix entre différentes catégories de biens immobiliers (les bureaux, les commerces, les établissements de santé ou de logistique).
La SCPI fiscale
Sur la base de l'investissement locatif, elle permet de réduire votre niveau d'imposition. Cela se fait en s'appuyant sur des dispositifs fiscaux, à l'instar de la loi Pinel ou de la loi Malraux.
La SCPI de plus-value
L'investissement cible des biens à fort potentiel de revalorisation, comme ceux soumis à la loi de 1948 (où les baux s'accompagnent des loyers faibles), les biens acquis en viager, ou en nue-propriété. Une fois les différents contrats arrivés à échéance, votre part peut être revendue à un prix plus élevé.
Bien évidemment, votre choix sera orienté par vos objectifs de placement à court et à long terme. Mais pour investir efficacement en SCPI, il convient de demander des conseils à des professionnels pour connaître vos possibilités d'investissement dans l'immobilier, suivant votre profil.
Analysez les performances de la SCPI
Généralement, lorsque l'on parle de SCPI, le premier indicateur que l'on a tendance à étudier, c'est le taux de rendement. Bien que les chiffres influent sur la qualité de l'investissement qui s'ensuit, ils ne doivent pas constituer les seuls facteurs de décision pour le choix de la SCPI. Parmi les indicateurs qui contribuent à la performance d'une SCPI, vous avez les 4 éléments suivants.
Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché)
Il régit la rentabilité globale de l'investissement. Il correspond au rapport entre le dividende versé et le prix acquéreur de votre part de SCPI.
Le TRI (Taux de Rendement Interne)
Il indique la rentabilité de l'investissement sur une durée déterminée. Pour obtenir la valeur correspondante, le calcul se base sur le prix acquéreur de votre part, sa valeur de retrait et les revenus distribués.
Le RAN (Report à Nouveau)
Il renvoie à la réserve de distribution, c'est-à-dire à la part de revenu non distribuée aux associés. Le RAN est souvent utilisé en cas de difficultés économiques. Il sera idéalement élevé pour optimiser la sécurité de votre investissement.
Le taux d'occupation financier
Il est obtenu par le rapport entre les loyers perçus et le total des loyers, si tous les biens étaient occupés. Cet indicateur révèle alors les performances locatives de la SCPI. Il a intérêt à être élevé pour éviter les vacances locatives importantes.
Si ces indicateurs ne semblent que théoriques, vous pouvez vérifier les réelles performances d'une SCPI en passant par une simulation. Il existe, pour ce faire, de nombreux outils en ligne. Ainsi, vous aurez une vision plus réaliste de la rentabilité de votre investissement.
Investissement en SCPI : l'importance de diversifier votre portefeuille
Pour optimiser votre investissement, il est important de diversifier au maximum votre portefeuille d'actifs. Cela vous permet d'accéder à différents secteurs prometteurs, mais aussi, et surtout, de diluer les risques induits par les crises du marché et les cycles économiques. En cas de krach financier qui touche un secteur particulier, vous pouvez continuer à profiter d'un rendement, grâce aux autres secteurs. La sécurisation de vos investissements n'est donc pas la seule finalité de la diversification. Celle-ci permet aussi de profiter d'un taux de rendement plus intéressant.
Mais alors, comment diversifier votre portefeuille ? La typologie de vos actifs peut se faire suivant le secteur d'activités. On parle alors de diversification sectorielle. Les possibilités sont nombreuses : bureaux, commerce, habitation, santé, hôtellerie, loisirs… En général, ce sont les actifs d'usage qui sont, ici, les plus prisés.
La diversification de vos actifs peut aussi se faire suivant leur situation géographique. Vous pouvez vous contenter des investissements à l'échelle française (en zone urbaine ou en zone rurale) ou bien viser dans d'autres pays d'Europe. Certaines SCPI peuvent même vous proposer un portefeuille d'actifs de devises différentes.