Conflits de voisinage : comment agir en tant que bailleur ?

Les différents troubles de voisinage qui peuvent entraîner des conflits

En tant que bailleur, vous pouvez être confronté à un locataire indélicat, qui cause des troubles de voisinage. Ces troubles peuvent relever de différentes nuisances.

De manière générale, le locataire a l’obligation de respecter le règlement de copropriété. L’application est placée sous la responsabilité du Syndic. Ce document est propre à chaque immeuble et ne fait pas état des troubles considérés comme des nuisances.

Les nuisances sonores peuvent avoir lieu de jour comme de nuit. Il peut s’agir de bruits répétitifs (chants, cris, instruments de musique, bricolage…) ou de bruits causés par un animal (ex. : aboiements, piaillements d’oiseaux…). On évoque alors des tapages diurnes ou nocturnes.

Les nuisances olfactives sont aussi reconnues comme un trouble anormal de voisinage. Parmi elles, il y a notamment les odeurs d’ordures, de feux de végétaux ou l’utilisation répétée de barbecue. Rappelons que les mauvaises herbes ne doivent pas être brûlées dans le fond du jardin, sauf en zone rurale isolée ou dépourvue de déchetterie, ou de système de collecte.

Les dégradations dans les parties communes (ascenseur, couloir…) sont également des nuisances pour le voisinage. Pour ceux qui vivent en maison individuelle, les végétaux peuvent également entraîner des nuisances. Un arbre mal taillé qui fait de l’ombre, des fleurs envahissantes qui empiètent sur le terrain du voisin sont autant de motifs de discorde.

Certaines distances doivent être respectées pour éviter les conflits. Ainsi, les arbres et les arbustes de plus de deux mètres doivent être plantés en retrait de deux mètres de la limite séparative de deux terrains mitoyens. Pour les végétaux de moins de deux mètres de haut, la distance est réduite à 50 cm.

Quand est-ce que la responsabilité du bailleur est engagée ?

Pour que la responsabilité du propriétaire bailleur soit engagée, il doit avoir été officiellement mis au courant des nuisances causées par son locataire. Cette information officielle prend la forme d’une mise en demeure.

Elle est adressée par des voisins ou par le Syndic de l’immeuble, par lettre recommandée avec accusé de réception. Les plaignants doivent être en capacité de prouver que les nuisances sont à la fois intenses et répétitives.

Le courrier doit être obligatoirement accompagné d’un ou plusieurs témoignages d’un voisin, d’une pétition de plusieurs voisins, d’un constat d’huissier ou d’un procès-verbal dressé par la police.

Conflits de voisinage : les démarches à l’amiable

En tant que propriétaire bailleur, vous devez mettre en place une démarche amiable avant de recourir aux méthodes plus radicales.

Dans un premier temps, le propriétaire peut adresser une mise en demeure à son locataire. Il s’agit d’une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle le propriétaire fait part de la plainte des voisins ou du Syndic.

De manière générale, il est conseillé d’adopter une posture courtoise et d’éviter les reproches afin d’éviter que la situation ne s’empire. Maintenir une bonne communication reste essentielle. Il convient d’expliquer d’abord le problème calmement en exposant les arguments et les exemples. C’est la meilleure stratégie à adopter pour que les relations entre voisins restent cordiales. Mieux vaut jouer la carte du médiateur entre les deux parties pour que le ton ne monte pas.

Au besoin, vous pouvez vous appuyer sur des textes de loi, sur le règlement de la copropriété et le plan local d’urbanisme de la commune. Ne menacez pas vos locataires de poursuites, c’est le meilleur moyen pour faire monter la pression. En un mot, rester stoïque reste capital.

Si vous n’êtes pas très diplomate, sachez que vous pouvez faire appel gratuitement à un conciliateur. Cet auxiliaire de justice intervient bénévolement. Il a pour rôle de trouver une solution à l’amiable pour régler le différend entre voisins. Pour demander son intervention, vous pouvez lui écrire ou l’appeler. Et ce, en dehors de toute action judiciaire.

Notez par ailleurs que le maire est responsable de la tranquillité des habitants de la commune. Par conséquent, un courrier de la municipalité peut représenter une étape importante avant une possible action en justice.

Que faire en tant que bailleur si le recours à l’amiable n’aboutit pas ?

Lorsque la démarche à l’amiable reste vaine, il est possible de recourir aux services de l’ordre. Cela est même recommandé quand la situation s’aggrave en s’accompagnant d’insultes, de menaces physiques ou verbales, de violences, etc. Pour obtenir une réparation du préjudice, les plaignants peuvent également saisir le tribunal civil.

Le propriétaire bailleur a aussi la possibilité de résilier le contrat de bail du locataire incriminé. Quand aucun recours à l’amiable n’a été trouvé et que le fautif persiste, vous pouvez recourir à cette solution radicale. Deux cas de figure mènent à l’expulsif du locataire fauteur de troubles :

• Le contrat de location prévoit une clause de résiliation pour nuisances (ou clause résolutoire). Dans ce cas, le propriétaire bailleur peut saisir le tribunal. La résiliation de bail est constatée, cela entraîne l’expulsion du locataire du logement. Si le contrat de location comporte une clause résolutoire incluant les troubles du voisinage comme motif sérieux et légitime, vous pouvez mettre en place la procédure classique de résiliation de bail. Le bailleur adresse à son locataire une lettre de congé en courrier recommandé avec accusé de réception, six mois avant la date d’échéance du bail. Ce courrier doit mentionner clairement le motif.
• Le contrat de location ne prévoit pas de clause de résiliation pour nuisances. Dans cette situation, le propriétaire a le droit d’assigner le locataire devant le tribunal par acte d’huissier. La résiliation du bail est demandée afin d’expulser le locataire. Le locataire dispose d’un délai de deux mois pour quitter le logement.