Négocier un bail professionnel est une étape essentielle pour toute entreprise qui cherche à s’implanter dans un local. Chaque clause du contrat revêt une importance particulière, qu’il s’agisse de la durée du bail, des conditions financières ou des droits et obligations des parties. Découvrez quelles sont les principales clauses à considérer dans un bail professionnel afin d’éviter les mauvaises surprises et sécuriser votre activité.
Quelles clauses négocier dans un bail professionnel ?
Pourquoi faut-il négocier un bail professionnel ?
Un bail professionnel est un contrat de location spécifiquement destiné aux professionnels imposés en termes de bénéfices non commerciaux (BNC), comme les activités libérales ou les associations exerçant une activité rémunératrice.
Un bail professionnel permet de louer pendant une durée de six ans. Le locataire a le droit de résilier son bail professionnel lorsqu'il le souhaite, à condition d'avertir son bailleur six mois à l'avance. En cas de non-dénonciation du bail, il est reconduit de façon tacite pour une durée équivalente, sans aucune formalité.
Le bail professionnel est moins bien encadré que le bail commercial. Il doit toutefois faire l'objet d'un contrat écrit. Pour éviter les litiges, le locataire doit soigner son contenu. Certaines clauses comme le montant du loyer, la répartition des charges ou la révision annuelle se décident librement entre le bailleur et le locataire.
Attention, vous ne devez pas exercer d'activité professionnelle commerciale, industrielle, artisanale ou agricole. Et si le local vous sert aussi de lieu d'habitation, il convient de requalifier le bail professionnel en bail mixte.
Quelles sont les clauses habituelles ?
À l'instar des autres contrats de location, le bail professionnel comporte des clauses habituelles comme l'identité des parties et leurs coordonnées, la description du local et la durée du bail. Le document doit également spécifier le montant du loyer et ses modalités de paiement et de révision, ainsi que la répartition des charges.
Parmi les autres clauses habituelles, on trouve également celles qui rappellent les obligations des parties et consignent le versement d'un dépôt de garantie. Enfin, le bailleur doit réaliser des diagnostics obligatoires : le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l'état des risques naturels miniers et technologiques (ERNMT).
Négocier le loyer d'un bail professionnel
Parmi les clauses du bail professionnel figure celle du loyer. Elle doit retenir votre attention et faire l'objet d'un questionnement. Est-ce que son montant est justifié par les prestations ? Vérifiez que le loyer est conforme aux prix pratiqués dans le secteur. Est-ce que le local est bien desservi par les transports en commun ? Disposez-vous d'un parking privé afin que vos collaborateurs et vos clients puissent se garer facilement ? Est-ce une zone attractive tant pour vos prospects que pour vos salariés ?
En fonction de votre secteur d'activité, les critères de choix d'un local professionnel diffèrent. Une adresse dans un quartier réputé du centre-ville n'est pas toujours le choix le plus judicieux en fonction de votre activité. Par exemple, un professionnel de santé privilégiera une adresse centrale pour développer sa clientèle, tandis qu'un avocat aura tout intérêt à s'établir dans un quartier d'affaires.
Évaluez également l'état des locaux : sont-ils conformes au montant du loyer ? Faut-il prévoir des travaux de rénovation ? Est-ce que les locaux sont meublés ou équipés ? Peuvent-ils absorber une croissance d'activité ? Existe-t-il un espace de stockage si besoin ? L’ensemble de ces critères influe sur le montant du loyer. Ne signez pas le bail professionnel en négligeant tous ces points. Votre décision doit être parfaitement réfléchie, à la lumière de ces arguments.
La révision du loyer, un point important
Négocier l'indice de référence de la révision annuelle est essentiel lors de la signature d'un bail professionnel. La date à laquelle elle doit avoir lieu n'est définie nulle part. Elle se décide de façon contractuelle entre le locataire et le bailleur. Si aucun accord n'a été trouvé, la date de révision annuelle aura lieu à la date anniversaire de la signature du contrat.
Il existe plusieurs indices de référence. On peut indexer le loyer à la courbe de l'indice du coût de la construction ou à l'indice des loyers des activités tertiaires. Il s'agit d'une différence notable avec le bail commercial, qui est automatiquement révisé en fonction de l'indice du coût de la construction.
en général, les propriétaires privilégient l'indice du coût de la construction, calculé par l'Insee. Il a la particularité d'augmenter davantage que l'autre indice.
Décider de la destination des locaux
La clause de destination des locaux ne doit pas être négligée car elle peut porter préjudice à votre entreprise. Elle définit quels types d'activités peuvent être exercées au sein du local. Attention, elle peut être restrictive ! Mieux vaut une destination assez large si vous envisagez de développer des activités supplémentaires non mentionnées dans le contrat. Un non-respect de cette clause représente un motif de résiliation du bail.
Qu'est-ce que la clause de non-concurrence et d'exclusivité ?
Intégrer une clause de non-concurrence et d’exclusivité peut être une idée judicieuse lors de la rédaction du bail professionnel. Le bailleur s'engage alors à ne pas louer à d'autres professionnels exerçant la même activité que vous dans une zone définie et pour une durée déterminée. Vous devez indiquer clairement les activités concernées par cette clause.
La clause relative aux charges locatives
Négocier la répartition des charges locatives permet d'éviter les mauvaises surprises. Le montant d'une location en bail professionnel est parfois fortement impacté par les charges locatives.
Le locataire ne doit prendre en charge que celles mentionnées dans le document contractuel. En général, les travaux d'envergure comme la rénovation de la toiture ou des menuiseries incombent au bailleur. Mieux vaut être prudent et lire les petites lignes du bail professionnel. En tant que locataire, vous ne devez supporter que les dépenses d'entretien et de réparations courantes (gaz, eau, électricité, entretien des appareils de chauffage…), la taxe foncière et les taxes municipales comme l'enlèvement des ordures ménagères, l'entretien du tout-à-l'égout, l'entretien de la voirie…
N'oubliez pas d'indiquer clairement le mode de paiement des charges locatives. Mieux vaut un paiement au coût réel pour éviter les désaccords avec le bailleur.
La clause sur le dépôt de garantie
Lorsqu'il s'agit d'un bail professionnel, le dépôt de garantie n'a rien d'obligatoire. Il est librement fixé par les parties. Si le bailleur l'exige, vous êtes dans votre bon droit de négocier son montant et son mode de versement. Il peut s'agir, par exemple, d'un mois de loyer. Le bailleur devra vous rembourser la somme versée lorsque vous quitterez les lieux, en les rendant dans leur état initial.