Lorsqu’un bien immobilier doit être vendu, on ne pense pas toujours à le mettre aux enchères. Souvent ignorées au profit de la vente par agent immobilier, les enchères immobilières sont pourtant avantageuses. C’est en effet un excellent moyen pour un acquéreur d’investir à moindre coût dans l’immobilier. De plus, à la différence des agences immobilières, le processus y est relativement court. Si vous envisagez de participer à des enchères immobilières, voici ce qu’il faut savoir sur le fonctionnement de cette procédure.
Comment fonctionne la vente aux enchères immobilières ?
Vente aux enchères immobilières : en quoi consiste-t-elle ?
Également appelée vente aux enchères volontaire, il s'agit d'une vente aux enchères ordinaire (publique), avec comme produit mis en vente, un bien immobilier (meuble ou immeuble). Il peut s'agir d'une maison, d'un terrain, d'un immeuble, etc. Dans ce type de vente, plusieurs potentiels acheteurs proposent des prix d'achat à partir d'un prix bas fixé pour le bien, sous la supervision d'un modérateur, qui est généralement le notaire. Les acheteurs en question sont appelés enchérisseurs. Le prix de vente final d'un bien mis aux enchères est donc celui de la toute dernière offre.
Dans le secteur de l'immobilier, la mise aux enchères est un procédé de vente immobilière très adopté, pour vendre des biens d'une certaine envergure. Elle est régie par les règles du droit commun des ventes. Pour être valable, la vente aux enchères immobilières doit être organisée par un notaire ou une autorité judiciaire. C'est en effet elle qui se chargera de l'acte de vente. À préciser qu'une enchère immobilière fait suite à une décision libre du propriétaire plutôt qu'à une décision de justice. De plus, le propriétaire en question peut être un particulier, une personne morale ou encore l'État. On distingue deux types de ventes aux enchères immobilières, la vente aux enchères volontaire et la vente aux enchères judiciaire. Le processus peut être différent selon le type de vente.
La vente aux enchères volontaire
Dans une vente aux enchères immobilières volontaire, on distingue plusieurs acteurs : le propriétaire du bien immobilier, le notaire (ou l'autorité en charge) et les potentiels acheteurs.
L'inscription dans le calendrier des ventes publiques
Dès que la décision de vendre est prise par le propriétaire (pour une vente volontaire), un notaire est informé. Il s'occupe alors de remplir un cahier des charges dans lequel il donne une description détaillée du bien à vendre ainsi que toutes les informations à connaître sur celui-ci. Certaines de ces informations figureront plus tard sur l'acte de propriété. Il consigne alors le bien immobilier dans un calendrier de ventes publiques et fait passer une annonce. L'annonce a pour objectif d'informer le public de la mise aux enchères du bien, elle peut se faire par divers canaux. Si vous mettez en vente votre bien immobilier aux enchères, vous avez la possibilité de fixer un prix de vente. Il peut alors représenter environ 75 à 80% de la valeur du bien. Dans le cas contraire, vous devez fixer un prix appelé prix plancher.
La visite du bien
Tout comme dans le processus d'achat d'une maison par agence immobilière, une visite du bien mis en vente est organisée avant la date de la vente. Elle est autorisée à toute personne intéressée par l'annonce de vente. C'est le notaire qui se charge de planifier les visites. Cette étape permet aux potentiels acheteurs de s'enquérir de l'état réel du bien. Elle est très importante, car il convient de le préciser, une fois le bien acquis, l'acheteur ne peut pas s'en prendre au vendeur s'il remarque des défauts antérieurs à la mise en vente. Les visites sont collectives et doivent prendre fin quelques jours avant la date de la vente.
Organisation de la vente aux enchères
Une fois de plus, c'est le notaire qui se charge de tout organiser pour le jour de la vente du bien. Une vente aux enchères immobilières est ouverte au public et à toutes personnes intéressées. Elle se déroule soit à la mairie, dans un hôtel ou dans les chambres de notaires. Une fois la vente lancée, chaque acheteur y va de son offre pour essayer d'acquérir le bien. La vente aux enchères immobilière prend fin dès lors qu'un enchérisseur fait une offre et qu'aucune autre ne vient la supplanter. Le bien immobilier est alors adjugé et cédé à ce dernier acheteur.
Après la vente
Bien que la dernière offre ait déjà été enregistrée, les autres potentiels acheteurs ont encore la possibilité de surenchérir sur le bien, dans l'espoir de le récupérer. Ils disposent alors d'un délai de 10 jours pour faire une offre au moins 10% supérieure à la dernière. Si cela advenait, une nouvelle vente aux enchères peut être organisée pour le même bien, avec comme prix plancher, cette dernière offre. Une fois que vous avez acheté un bien immobilier aux enchères, vous ne pouvez plus vous rétracter. Vous devez, dans un délai de 45 jours, payer le prix du bien afin que les clés vous soient cédées. Il peut advenir, pour une raison quelconque, que l'acheteur ne puisse verser cet argent avant le délai. Une nouvelle vente est alors organisée, à ses frais.
La vente aux enchères judiciaire
Elle concerne les biens en liquidation judiciaire ou ceux saisis par la justice. Dans ce cas, la fixation du prix de vente du bien peut être laissée à l'initiative des créanciers, s'il y en a. Une fois l'annonce de la vente passée par les juridictions, la vente est organisée et se déroule devant les autorités judiciaires, dans un tribunal.
L'une des particularités de ce type de vente aux enchères est que le prix de vente fixé pour le bien peut être relativement bas, ce qui vous offre l'opportunité de l'acquérir à un coût avantageux. Si vous êtes intéressé par un bien mis aux enchères par décision de justice, nous vous conseillons vivement de vous faire assister ou représenter par un avocat spécialisé lors du processus. Il s'agit là d'une obligation, c'est en effet à l'avocat d'enchérir à votre place au cours de ces enchères.
Les ventes aux enchères immobilières nécessitent parfois des démarches qui peuvent être assez longues et coûteuses. Si vous souhaitez mettre votre bien immobilier aux enchères, nous vous conseillons de prévoir entre autres les frais d'avocat, des droits d'enregistrement, les frais de justice ainsi que les frais de vente. Il est également possible de participer ou procéder à une vente aux enchères en ligne pour céder ou acquérir un bien immobilier.