Immobilier : quelles informations doit-on transmettre à l’acheteur ?

Quelles informations le vendeur doit-il transmettre à l’acheteur ?

De manière générale, le vendeur doit transmettre tous les renseignements qu’il détient sur le bien immobilier, même ceux détectables. D’ailleurs, certaines informations sont encadrées par la loi. En cas de manquement du vendeur à cette obligation générale, les tribunaux peuvent sanctionner sévèrement.

En effet, l’acquéreur ne doit cacher aucune information importante à l’acheteur, auquel cas celui-ci peut obtenir une réduction du prix ou l’annulation de la vente, en fonction de la gravité de l’omission. Le vendeur est alors condamné au remboursement du prix. Il doit parfois verser des indemnités à l’acheteur qui a subi un préjudice (recherche d’un nouveau logement, frais de déménagement, etc.).

Ainsi, le vendeur doit informer l’acheteur de l’existence de servitudes (passage, vue, écoulement des eaux), hypothèques, privilèges ou d’autres charges telles qu’un contrat d’affichage publicitaire. D’autres éléments tels que l’existence d’un bail, l’inondabilité du terrain, un traitement pour amiante, la non-conformité de l’installation électrique doivent être révélés pour la vente.

Maison ou appartement : est-ce qu’il y a des différences ?

Peu importe qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. Ce critère a peu d’impact sur les obligations du vendeur. La principale différence entre la vente d’une maison et la vente d’un appartement repose sur la présence de la copropriété et donc de l’immeuble. Il peut s’agir d’un point positif comme négatif pour l’acheteur.

La loi ALUR impose aussi aux vendeurs d’appartement en copropriété de fournir d’autres informations comme la fiche de mise en copropriété, le règlement, le montant des charges, etc. Pour obtenir la liste de toutes les pièces nécessaires à la vente de votre appartement, vous devez vous rapprocher de votre Syndic.

Les diagnostics immobiliers à fournir à l’acquéreur

Le dossier des diagnostics techniques (DDT) regroupe plusieurs documents concernant l’état du bien vendu et de ses équipements. Les diagnostics immobiliers sont obligatoires lors d’une vente, quel que soit le type du bien (maison ou appartement).

Voici la liste des diagnostics immobiliers obligatoires :

Le diagnostic amiante pour les logements construits avant le 1^er juillet 1997.
Si le bien a été construit avant le 1^er janvier 1949, le constat de risque d’exposition au plomb (CERP) est requis.
En cas d’installations vieilles de plus de 15 ans, les diagnostics électricité et gaz sont exigés.
Pour tous les logements neufs et ancien, il faut fournir le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Pour les habitations situées dans certaines zones identifiées par arrêté préfectoral, les diagnostics termites et mérules s’avèrent nécessaires.
L’état des risques et pollutions est aussi demandé.
Pour les logements non raccordés au tout-à-l’égout dans certaines commune, le diagnostic assainissement est obligatoire.
Dans certaines communes, vous devez fournir le diagnostic mérules.
Enfin, depuis le 1^er juin 2020, le diagnostic relatif aux bruits est exigé dans certaines zones.

L’ensemble de ces documents transmet de précieuses informations aux acheteurs. Le cas échant, il pourra se rendre compte des travaux que nécessite la remise aux normes des éventuelles anomalies.

A savoir : le délai de rétractation de l’acquéreur de 10 jours n’est pas purgé sans la remise complète des documents, non périmés. Les diagnostics immobiliers ont une durée de validité plus ou moins longue. Si le bien met plus de 6 mois à se vendre, il peut être nécessaire de refaire les diagnostics pour la mise en vente. Le coût des diagnostics est en général à la charge du vendeur. Le prix varie en fonction du professionnel.

Les informations à transmettre à l’acheteur en cas de vente d’un lot en copropriété

La loi encadre les documents à fournir à l’acheteur lors d’un achat en copropriété. Il y en a plusieurs. Au moment de la signature du compromis ou de l’acte authentique de vente, il faut inclure :

le règlement de copropriété,
l’état descriptif de division,
le métrage du bien en se basant sur le métré de la loi Carrez,
le carnet d’entretien de l’immeuble,
les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ainsi que ceux des assemblées extraordinaires,
et les documents relatifs à la situation financière de la copropriété ou les sommes dues par le vendeur à cette dernière.

Faut-il vérifier la surface du bien pour transmettre l’information à l’acquéreur ?

Peut-être que votre logement est soumis à la loi Carrez. Celle-ci entraîne un mode de calcul extrêmement précis de la superficie des logements. La loi ne s’applique pour les habitations situées en copropriété. Il en fait mention dans l’acte de vente.

Pour calculer la surface loi Carrez, il faut tenir compte de la surface plancher construite, à laquelle il convient de déduire les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches d’escalier, les gaines et embrasures de portes et fenêtres, et les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m. Vous devez également exclure du calcul les greniers non aménageables, les boxes et annexes, les places de parking et garages, les caves, les jardins, les balcons et les terrasses ouvertes.

Notez que la loi tolère une marge d’erreur de 5%. Au-delà de ce seuil, l’acheteur peut se retourner contre le vendeur et réclamer une indemnisation en cas de superficie plus petite que prévue. Mieux vaut donc vérifier la surface du bien.

Enfin, si votre logement n’est pas soumis à la loi Carrez, vous n’avez aucune obligation de réaliser une mesure par un expert. En revanche, la superficie reste un élément contractuel mentionné dans le compromis de vente. Il est préférable de vérifier cette donnée avant de vendre votre bien immobilier.

Faut-il informer l’acheteur de gros travaux ?

Il est indispensable de prévenir l’acquéreur des travaux qui vont être effectués. Il doit notamment savoir qui va supporter leur coût. Ce cas de figure se présente souvent dans les copropriétés. Si les travaux ont déjà été votés, il faut impérativement le dire aux acquéreurs. Le cas contraire, c’est le vendeur qui participera aux appels de fonds à venir.

L’acheteur doit pouvoir consulter les procès-verbaux déjà établis, dans lesquels il pourra trouver toutes les informations. Notez que les travaux sont dus par le copropriétaire au moment où les appels de fonds sont réalisés. Toutefois, il est possible de répartir les travaux de copropriété entre le vendeur et l’acheteur dans le compromis de vente.