La résiliation de contrat de bail de location comme tout contrat civil met à la charge des parties des obligations dont l’inobservance est sanctionnée par la puissance étatique.
Le préavis du locataire
Plusieurs possibilités sont offertes au locataire lorsqu’il désire résilier son bail de location.
Le préavis de trois mois
Le principe est qu’il est permis à tout locataire de rompre un contrat de bail dès lors qu’il a respecté le délai de préavis de trois prescrit par la loi. Cependant, avec l’accord du propriétaire, ce délai peut être réduit à une période d’un mois lorsqu’il se retrouve dans une situation particulière.
Le préavis d'un mois
La durée du préavis peut être ramenée à un mois dans les circonstances suivantes :
- La zone tendue : les réformes entreprises par les lois Alur en Mars 2014 et Macron en Août 2015 ont été favorables au locataire dont l’habitation se trouve comprise dans une zone en pleine urbanisation de plus de 50.000 habitants. Ce délai de grâce trouve toute sa raison d’être lorsqu’un déséquilibre entre l’offre et la demande des habitations est constaté. Il convient de noter qu’avant la loi Macron, seuls les baux signés le 27 Mars 2007 étaient concernés. C’est à partir du 8 Août 2015 que les habitations en location des zones tendues sont prises en compte et ce, quel que soit le moment de la signature du bail de location.
- La perte d’emploi : selon un arrêt de la 3è chambre civile de la Cour de Cassation du 9 Juin 2016, le salarié locataire qui perd son emploi à la suite d’une rupture conventionnelle bénéficie d’une réduction de la période du préavis. De plus, en cas d’un licenciement, ce droit de déduction lui est accordé. En revanche, ni le travailleur indépendant qui met fin à son activité professionnelle, ni les cas de démissions ou de départs à la retraite ni la mise au chômage du travailleur ne peuvent constituer des circonstances permettant au locataire de bénéficier d’une réduction de la durée du préavis.
- La mutation professionnelle : pour des raisons professionnelles, le locataire qui est muté de son poste de travail actuel bénéficiera d’un préavis d’un mois. La chose est aussi permise pour un salarié qui décide de suivre son entreprise qui délocalise son siège social pour une autre zone géographique.
Le préavis du propriétaire
Il dispose du droit de résiliation du contrat de bail location à son terme. Cependant, il peut aussi donner un congé au locataire avant l’expiration du terme contractuel du bail en exécution après lui avoir adressé un préavis de six mois. Le locataire peut, lorsque le préavis lui a été notifié, quitter le lieu à tout moment mais à charge pour lui de payer les loyers de la période d’occupation.
Le congé donné par un propriétaire à son locataire doit lui être signifié par exploit d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le contrat, en cas de vice de procédure peut être reconduit d’office.