Rénover une maison ancienne pour la louer : quel coût et quelles aides ?

Percevoir l’aide MaPrimeRénov lors de la rénovation d’une maison ancienne pour la louer

Qu’est-ce que l’aide MaPrimeRénov ?

Accordée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), cette prime est ouverte à tous les propriétaires et à toutes les copropriétés de logements, construites depuis au moins 15 ans. Cela concerne aussi bien les résidences principales que les logements mis en location longue durée. Il faut toutefois respecter la limite de trois logements à louer sur une période de cinq ans consécutifs à partir de la date de paiement du solde de la prime.

MaPrimeRénov’ sert au financement des travaux afin d’améliorer la performance énergétique d’un logement. Les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié Reconnu garant pour l’environnement (RGE).

Quel est le montant de l’aide ?

Le montant de la prime est forfaitaire. Le calcul s’effectue en fonction des revenus du foyer mais aussi suivant le gain écologique permis par le chantier. Les plafonds de ressources sont répartis en quatre profils/couleurs suivant les quatre niveaux de revenus (des ménages les plus modestes aux ménages les plus aisés) : MaPrimeRénov’Bleu, MaPrimeRénov’Jaune, MaPrimeRénov’Violet, MaPrimeRénov’Rose.

Autrement dit, la prime est versée sans conditions de ressources. En revanche, son montant fluctue en fonction du revenu fiscal de référence du demandeur. Le bleu correspond aux ménages modestes et le rose aux ménages aisés. Le jaune et le violet sont attribués aux ménages à revenus intermédiaires.

Le versement de la prime a lieu dans les quatre mois suivant la fin des travaux par virement bancaire.

La nature du logement et le type de travaux

Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, le logement à louer doit être achevé depuis au moins deux ans au moment de la demande.

Il faut également remplir certaines conditions en matière de travaux. Voici les chantiers compatibles :

• La pose ou le remplacement d’un système de chauffage (chaudière ou poêle à granulés ou à bois, pompe à chaleur air-eau, chauffe-eau solaire, chaudière à gaz haute-performance, dépose d’une chaudière à fioul…).
• La pose d’un système de ventilation double ou simple flux.
• Les travaux d’isolation des murs, du plancher, des combles, etc.
• La pose de fenêtres à double vitrage si elles remplacent des fenêtre à vitrage simple.
• La réalisation d’un audit énergétique.

Qu’est-ce le dispositif Denormandie et comment en bénéficier ?

Les critères d’attribution

Le dispositif Denormandie a été voté dans le cadre de la loi de finances pour 2019. Il s’agit d’un dispositif d’investissement locatif destiné à encourager la rénovation des logements anciens. Cette aide prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu. Elle est accordée aux particuliers qui achètent un bien immobilier à rénover dans un quartier ancien dégradé, et ce, dans le but de le mettre en location.

Attention, ce dispositif est ouvert aux acquisitions réalisées entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2023, conformément à l’article 75 de la loi de finances pour 2022. Le dispositif Denormandie ne concerne pas tout le territoire, il s’applique uniquement dans certaines zones. Il est limité aux villes bénéficiaires du programme national Action cœur de ville. Au total, il s’agit de 222 villes moyennes françaises concernées. Par ailleurs, les travaux doivent représenter 25 % du prix du logement pour être éligible à la réduction d’impôt Denormandie. Quant aux locataires, ils font obligatoirement partie des ménages modestes répondant à des plafonds de loyers et de ressources.

Les travaux éligibles à la réduction d’impôt

Les travaux éligibles à la réduction d’impôt Denormandie doivent améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % ou concerner au moins deux types de travaux sur les cinq suivants : changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude, isolation des fenêtres.

Comme pour MaPrimeRénov’, les travaux doivent être effectués par un professionnel certifié Reconnu garant pour l’environnement (RGE). Le cas contraire, vous ne pouvez pas bénéficier de cette aide en tant que propriétaire bailleur.

Le calcul de l’avantage fiscal

L’avantage fiscal s’étale sur toute la durée de location. Son montant se calcule en appliquant au prix net de revient du logement un pourcentage variant suivant la durée de location du logement : 12 % pour six ans de location, 18 % pour neuf ans, 21 % pour douze ans. Il y a toutefois un plafond : la réduction d’impôt ne peut pas dépasser 300 000 euros.

En quoi consiste la prime Effy ?

Moins connue, la prime Effy se destine aux propriétaires bailleurs qui ont prévu d’effectuer des travaux de rénovation énergétique. Elle fonctionne grâce aux certificats d’économie d’énergie (CEE).

Ces travaux concernent l’isolation thermique (murs, sols, combles…) et de remplacement de chauffage (pompe à chaleur, chaudière gaz à condensation…) dans les biens immobiliers en location.

Il faut remplir certaines conditions pour prétendre à cette aide. Le ou les logements doivent être construits depuis plus de deux ans. Et les travaux sont forcément réalisés par une entreprise qui bénéficie du label RGE.

Au niveau des montants, cela dépend des revenus, de la nature des travaux réalisés mais aussi de la zone géographique. Vous pouvez obtenir un montant précis en réalisant une simulation en ligne.

Les subventions régionales

Des aides locales sont accordées par les régions, les départements et même les communes d’origine. Elles ont pour objet d’aider au financement de rénovations lourdes ou légères. Néanmoins, ces subventions varient énormément d’une localité à une autre. Ainsi, les aides peuvent être complètement différentes en termes de montant, travaux concernés, conditions à remplir…

Pour connaître les programmes disponibles pour votre logement en matière de rénovation énergétique, adaptation et mises aux normes, rendez-vous sur le site de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement.