Les Français plébiscitent l’investissement dans la pierre. Ce placement fait partie des plus fiables. D’autant plus que les contribuables peuvent bénéficier de dispositifs particulièrement intéressants. Découvrez en quoi consiste la défiscalisation immobilière.
Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?
Définition de la défiscalisation immobilière
La défiscalisation immobilière consiste à investir dans l’immobilier locatif en échange d’une réduction d’impôt. Cet avantage fiscal est accordé par l’État et permet d’abaisser son montant d’impôt sur le revenu pendant une durée déterminée. Il varie suivant le bien acheté (ancien ou neuf) et du dispositif législatif choisi (Pinel, Censi-Bouvard, Malraux, etc.).
Comment choisir le bon dispositif de défiscalisation immobilière ?
Afin de sélectionner le dispositif le plus adapté, l’investisseur doit prendre en compte divers paramètres. Il convient d’abord d’évaluer son patrimoine (montant et répartition) ainsi que son besoin de défiscalisation (niveau d’imposition actuel et futur). Il faut également prendre en considération sa situation financière (crédits, capacité d’épargne…) et l’objectif de l’opération. Est-ce que le but est de faire baisser son impôt ou de fructifier son patrimoine ?
Les différents types de défiscalisation immobilière
La loi Pinel
Le contribuable qui veut investir dans un bien neuf en métropole peut bénéficier d’une économie d’impôt de 12 %, de 18 % ou de 21 % du montant investi, à condition qu’il conserve et loue le bien pendant respectivement 6, 9 ou 12 ans. Par ailleurs, l’immeuble doit être la résidence principale du locataire.
L’investisseur a obligation de respecter des plafonds de loyers fixés par zone géographique, et le locataire ne doit pas dépasser un plafond de ressources. L’assiette de la réduction est égale au prix de revient du logement. La limite fixée est de 300 000 euros par an.
Il est possible pour l’investisseur d’acheter un bien plus cher mais la partie supérieure ne sera pas comptée dans le calcul de l’avantage.
Notez que la loi Pinel a également cours dans l’Outremer avec des réductions d’impôt majorées. Ainsi, le contribuable peut déduire 23 %, 29 % ou 32 % de la valeur du bien. Là encore, l’investisseur doit conserver et louer le bien pendant respectivement 6, 9 ou 12 ans.
Depuis 2013, les niches fiscales sont plafonnées à 10 000 euros en métropole et 18 000 euros en Outremer. L’investissement reste plus intéressant pour les personnes qui sont fortement imposées.
Le dispositif Denormandie
Depuis 2019, la loi de finances a créé le dispositif Denormandie au sein du dispositif Pinel. Il répond au besoin de rénovation et de réhabilitation de logement ancien en centre-ville.
L’investisseur a obligation de respecter certaines conditions comme des durées d’engagement, des zones géographiques ou des plafonds de loyer et de ressources. L’investissement porte sur l’achat d’un bien ancien assorti de travaux qui doivent représenter au moins 25 % du montant de l’investissement global.
En contrepartie, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction fiscale similaire à Pinel : 12 %, 18 % ou 21 % du montant investi s’il conserve et loue le bien pendant respectivement 6,9 ou 12 ans.
La loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard octroie des réductions d’impôt quand le contribuable investit dans un logement meublé faisant partie de l’une des catégories suivantes :
- Résidence de tourisme classée
- Établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées (EHPAD…)
- Résidence avec services pour étudiants.
Lorsque le bail commercial d’une durée comprise entre 9 et 12 ans est signé entre l’investisseur et l’exploitant de la résidence, l’investisseur a la possibilité de réduire son impôt à hauteur de 11 % du prix de revient de l’immeuble, de manière linéaire dans le temps.
À l’instar du dispositif de la loi Pinel, le plafond fiscal est fixé à 300 000 euros. L’investisseur doit respecter son engagement de louer le logement meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence ou de l’établissement dans lequel le logement se situe.
Notez que la loi Censi-Bouvard peut se cumuler avec le dispositif de Location Meublé Non Professionnelle (LMNP).
La loi Malraux
La loi Malraux représente une incitation à investir afin de préserver et de remettre en état les centres-villes historiques. Cet investissement permet à son propriétaire de réduire ses impôts à hauteur de 30 % ou 22 % du montant des travaux nécessaires à la réparation du bien suivant la situation géographique. Le contribuable dispose de cet avantage seulement pendant les années de paiement des travaux.
Par ailleurs, la loi de Monuments Historiques permet au propriétaire de déduire de son revenu global l’ensemble des charges et des dépenses relatifs aux biens inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques.
Ces deux lois de défiscalisation immobilière ne font pas partie du calcul du plafonnement des niches fiscales. L’avantage peut se cumuler avec d’autres réductions. Comme tout investissement de défiscalisation, il convient de respecter des engagements de conservation et de location.
La loi Cosse
Moins connue que les précédentes, la loi Cosse permet aux propriétaires qui louent leur bien à un loyer modéré dans le cadre d’une convention avec l’Anah signée entre le 1er janvier 2017 et le 28 février 2022 de profiter d’une déduction forfaitaire de leurs revenus fonciers de façon proportionnellement inversée. Plus le loyer est faible et plus la déduction se révèle importante.
Le taux varie entre 15 % et 70 % selon la zone géographique et la nature de la convention déterminant les plafonds des loyers. Le taux peut atteindre 85 % quand le bien est loué à un organisme qui héberge des personnes défavorisées.
Pour en bénéficier, le propriétaire doit louer le bien non meublé et à destination de l’habitation principale, dans des zones spécifiques. Le loyer est plafonné et les locataires ne peuvent pas dépasser un certain seuil de ressources, fixé par zone géographique.
Le dispositif Cosse est transformé en réduction d’impôt pour les conventions Anah signées entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2024.
Le Déficit foncier
Le dispositif du Déficit foncier permet de défiscaliser l’ensemble des travaux de rénovation d’un bien immobilier destiné à la location. Le montant des travaux a une incidence sur les revenus fonciers sans limite et reportable pendant dix ans.
Parallèlement à cette déduction fiscale, l’investisseur peut déduire de ses revenus du travail 10 700 euros par an sur la durée des travaux – limitée à six années consécutives. Ce dispositif de déduction fiscale est adapté aux contribuables disposant de revenus fonciers importants et qui subissent une forte imposition. La réduction d’impôt acquise au titre des déficits fonciers entre dans le plafonnement global des niches fiscales.