Vous avez le projet d’investir dans l’immobilier pour vous constituer un patrimoine et/ou vous faire une rentrée d’argent. Quelles que soient vos motivations, il convient de respecter certaines étapes clés pour réussir un investissement immobilier. Découvrez lesquelles.
Les étapes clés pour réussir un investissement immobilier
Définir ses objectifs d’investissement
Avant d’établir un plan de recherche de votre bien immobilier idéal, il convient de définir vos objectifs. Il est important de déterminer le type de propriété que vous souhaitez acquérir, le secteur géographique visé, la durée de l’investissement envisagée, etc.
Est-ce que vous voulez investir pour obtenir un meilleur revenu, vous constituer un patrimoine ou profiter d’avantages fiscaux à travers des dispositifs comme la loi Pinel ? Par exemple, en investissant dans l’immobilier ancien, vous pouvez profiter des dispositifs de défiscalisation prévus par la loi française. Si votre résidence se situe dans un secteur sauvegardé, vous pouvez bénéficier de la loi Malraux, qui prévoit une réduction d’impôt de 30 % sur le montant des travaux de rénovation.
Évaluer sa capacité financière pour investir dans l’immobilier
Avant d’acheter un bien immobilier pour le louer, il faut prendre le temps d’estimer votre capacité financière. Un apport est souvent nécessaire pour obtenir un prêt immobilier. La première chose à faire est de lister l’ensemble de vos revenus (revenus professionnels nets avec primes incluses, allocations familiales et rentes éventuelles, revenus issus de placements et revenus fonciers) ainsi que l’ensemble de vos dépenses actuelles et futures (remboursement de crédits, pensions alimentaires, impôts, taxes, assurances, charges, dépenses d’énergie et dépenses courantes).
D’autres frais sont à prévoir :
- Les coûts liés à l’achat et à l’entretien du logement
- Les frais d’emprunt
- Les taxes foncières
- Les primes d’assurance
- Les charges mensuelles associées au logement, etc.
Établir une stratégie
Réussir un projet d’investissement locatif implique un cahier des charges précis et une stratégie d’investissement bien définie. Il faut évidemment identifier le type de bien et la zone géographique, mais pas seulement. Il convient également d’établir une stratégie en fonction de votre profil d’investisseur. Celui-ci dépend du rapport rendement/risque de votre investissement :
- Investissement locatif patrimonial (faible rentabilité/risque faible) : l’objectif consiste à constituer un patrimoine de façon sécurisée grâce à un marché locatif tendu.
- Investissement locatif équilibré (rentabilité moyenne/risque modéré) : le but est d’obtenir un niveau de rentabilité supérieur aux autres produits d’épargne (livrets, PEA, assurances vie), avec un risque modéré.
- Investissement locatif à haut rendement (forte rentabilité/risque fort) : l’objectif est de favoriser un niveau élevé de rentabilité immédiate avec une aversion au risque plus importante.
Dès que vous avez mis au point votre profil d’investisseur, vous pouvez détailler plus précisément votre budget selon votre investissement. Évaluez votre part du budget pour le coût d’acquisition, les frais de rénovation, les frais de sous-traitance le cas échéant…
Trouver le bien immobilier
Effectuer une recherche approfondie est nécessaire pour trouver le bien immobilier qui répond à vos attentes. Il convient de prendre en compte les tendances du marché local, les quartiers qui émergent et les futures opportunités d’investissement. Pour trouver le logement idéal, mieux vaut confier cette mission à des agents immobiliers locaux ou à des courtiers. Ainsi, vous gagnerez un temps précieux.
Dans tous les cas, il est important d’évaluer le potentiel de location du logement visé. L’enjeu consiste à analyser le profil des locataires, les loyers moyens de la région, les caractéristiques et les attraits du logement, le risque de vacance locative et les coûts d’entretien associés à la propriété.
Choisir la bonne méthode de financement, une étape clé
En fonction de votre situation financière, vous devez choisir la méthode de financement la plus adaptée. Vous pouvez acheter un bien grâce à des fonds propres ou souscrire un prêt immobilier, par exemple.
La sélection du mode de financement peut aussi dépendre de votre envie ou non de diminuer vos impôts. Le recours à un emprunt immobilier vous permet de déduire les intérêts d’emprunt des loyers perçus imposables. Vous réduirez ainsi le montant de votre impôt. Dans certains cas, il est possible d’atteindre un déficit foncier.
L’étape de la rénovation et de l’ameublement
Cette étape s’avère essentielle. Elle consiste à valoriser votre bien sur le marché immobilier afin de décupler la rentabilité initiale de votre investissement locatif. Mieux vaut déléguer les travaux de rénovation à des professionnels pour respecter les normes en vigueur.
La réduction de la consommation énergétique, la valorisation de la surface et la qualité des équipements sont des facteurs très importants pour mettre en avant votre bien sur le marché.
Bien choisir le locataire de son bien immobilier
Le profil de vos locataires dépend de l’emplacement du logement et de sa nature. Il existe néanmoins des astuces pour trouver les bons locataires. Afin d’être sûr qu’ils paieront les loyers, vérifiez plusieurs points :
- La solvabilité : il faut que le loyer représente au moins le tiers des revenus de votre futur locataire.
- Le comportement : vérifiez si le locataire a bien tenu son dernier logement en date en appelant son ancien propriétaire.
il est interdit de se baser sur des critères discriminatoires tels que le sexe, la religion ou la couleur de peau lorsque l’on choisit ses locataires.
Le recours éventuel à la gestion locative
Dès que vous avez acquis le bien immobilier ou lorsque vous êtes sur le point de conclure l’acquisition, vous pouvez envisager une gestion locative. Pour optimiser votre retour sur investissement, il convient que le logement en location soit géré efficacement. Vous devrez trouver des locataires, puis vous en occuper, ce qui nécessite beaucoup de temps.
Faire appel à une agence immobilière pour administrer votre investissement locatif peut représenter un gain de temps considérable, surtout si l’activité de location n’est pas votre principale occupation. Vous profiterez de conseils d’un professionnel avisé, ce qui vous permettra de réduire le taux de vacances locatives.
Ne pas oublier de souscrire une assurance locative
Vous n’êtes pas obligé de souscrire une assurance pour votre bien immobilier locatif. Toutefois, il est important de le faire si vous ne voulez pas être tenu responsable des dégâts éventuellement causés par vos locataires à autrui. Vos locataires peuvent assurer le logement ou vous pouvez décider de le faire vous-même. Dans ce cas, votre assureur peut couvrir les impayés et les dégradations du logement.